房地產(chǎn)開發(fā)成本核算是指企業(yè)按照成本項目，將開發(fā)一定數(shù)量商品房的全部費用進行歸集和分配，最終計算開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品成本應(yīng)遵循的步驟和順序。一般程序如下：

1。開發(fā)產(chǎn)品成本的收取由于開發(fā)規(guī)模的不同，房地產(chǎn)開發(fā)成本的收取對象也不同。對于小規(guī)模開發(fā)，比如開發(fā)一套房子或者幾套房子，這個問題相對容易解決。我們可以建立一個以開發(fā)總量為成本歸集對象的成本核算單元。但對于大型開發(fā)，如鄰里改造或社區(qū)開發(fā)，就要科學確定成本征收對象。在這種情況下，成本核算不宜太細（單位是一棟樓），因為很多直接開發(fā)成本很難分攤到每棟樓，勢必增加工作量，使核算工作繁瑣。相反，成本核算不能簡單地以住宅小區(qū)為核算單位，因為一個住宅小區(qū)從開工建設(shè)到全部竣工，往往需要幾年甚至十幾年的時間，所開發(fā)的商品房陸續(xù)竣工銷售，這勢必使成本核算數(shù)據(jù)滯后，失去其在成本結(jié)算和管理中的作用。本文認為：應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)項目的項目內(nèi)容和進度為主要依據(jù)，確定成本歸集的對象。對于大型開發(fā)項目，要按照不同的開發(fā)階段劃分區(qū)塊，便于費用歸集和成本結(jié)算，充分發(fā)揮成本核算的作用。（1）項目開發(fā)過程中發(fā)生的直接開發(fā)費用，直接計入成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬和明細分類賬，貸記相關(guān)科目。

（2）項目開發(fā)服務(wù)發(fā)生的開發(fā)間接費用，可以在“開發(fā)間接費用”科目中歸集，即借記“開發(fā)間接費用”總賬科目和明細賬科目，貸記相關(guān)科目。

（3）從“開發(fā)管理費”科目中收取的開發(fā)管理費，按一定的方法分配計入各開發(fā)成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總賬科目和明細科目，貸記“開發(fā)管理費”科目。

通過以上程序，將權(quán)責發(fā)生制各成本核算對象的開發(fā)費用歸集到“開發(fā)成本”的總賬科目和明細賬科目中。正確的成本項目劃分能客觀地反映產(chǎn)品成本結(jié)構(gòu)，便于分析和研究降低成本的途徑。根據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度，將“開發(fā)成本”作為一級成本核算主體，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)營特點和管理需要選擇成本項目，并進行相應(yīng)的明細核算。我們不應(yīng)該選擇太多的成本項目，我們應(yīng)該盡量把發(fā)生頻率較低的費用，特別是單筆交易中發(fā)生的費用結(jié)合起來。對金額較大、連續(xù)發(fā)生的費用，應(yīng)當單獨核算。

為了計算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，企業(yè)可以根據(jù)自己的業(yè)務(wù)需求建立以下賬戶：

（1）“4301開發(fā)成本”賬戶。

本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程等方面發(fā)生的費用。本賬戶借方登記企業(yè)開發(fā)土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程所發(fā)生的費用，貸方登記已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。借方余額反映未完成開發(fā)項目的實際成本。該賬戶應(yīng)根據(jù)開發(fā)成本的類型設(shè)置二級子賬戶，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”、“代建工程開發(fā)”等，并根據(jù)二級子科目下的成本核算對象進行明細核算。

（2）“4302開發(fā)管理費”賬戶。

本科目核算獨立核算單位在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行產(chǎn)品開發(fā)所發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費等，周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬借方登記企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的間接費用，貸方登記分攤計入各成本核算對象開發(fā)成本的開發(fā)間接費用。這個月底這個帳戶沒有余額。該賬戶應(yīng)根據(jù)企業(yè)內(nèi)部不同單位、部門（分公司）設(shè)置。根據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度，間接費用應(yīng)當作為期間費用，直接計入當期損益。本文認為，這種處理方式違背了部分費用核算的配比原則。該原則要求企業(yè)的各項收入和相關(guān)成本、費用在同一會計期間內(nèi)確認和計量。如項目貸款支付的利息、項目的前期銷售費用等，具有金額大、受益人明確等特點。如果在銷售前將受益人納入損益賬核算，必然形成虛假的財務(wù)結(jié)果，不能客觀反映企業(yè)的實際經(jīng)營情況。三。計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完成開發(fā)項目的實際成本。并轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。

4。根據(jù)所開發(fā)產(chǎn)品的實際功能和去向，將所開發(fā)產(chǎn)品的實際成本結(jié)轉(zhuǎn)至相關(guān)賬戶。

即借記“營業(yè)成本”、“分期開發(fā)產(chǎn)品”、“租賃開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計算項目總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，使企業(yè)獲得經(jīng)營利潤。但現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象是重視項目決算而忽視項目決策，因為項目決算是在竣工后進行的，時效性比較明確，而且涉及到項目資金的支付，哪個比較實用，不容易耽誤，項目決算可能會因為各種原因顯得遙遙無期，比如小區(qū)個別配套設(shè)施完工（不影響銷售）規(guī)劃的公共設(shè)施暫時無法實施，或者押金提取時間因時間原因推遲時間長等，會影響整個開發(fā)項目的完整完成，進而影響項目的決算。如何解決這一問題，本文認為未執(zhí)行的工程預(yù)算可以通過“預(yù)提費用”科目計入成本，使工程決算按計劃進行，工程竣工后，可根據(jù)實際支出調(diào)整工程造價。由于這部分工程通常在工程總投資中所占比例較小，對工程總造價和單位造價不會產(chǎn)生很大影響。你知道嗎