商品房預(yù)售合同是一種特殊的買賣合同。其特殊性主要在于合同標(biāo)的是一種特殊商品。因此，法律對從事該商品開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂預(yù)售合同有相對嚴(yán)格的條件。這些條件也是商品房預(yù)售合同的有效要件。開發(fā)商不具備預(yù)售許可條件但原則上與購房者合作，應(yīng)認(rèn)定合同無效，主要過錯在于開發(fā)商，根據(jù)合同法，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。在合同有效的前提下，雙方在產(chǎn)品實際履行中不能完全按照合同約定履行的法律責(zé)任主要有：一、開發(fā)商未按約定時間交付房屋的法律責(zé)任，除法定和約定的免責(zé)事由外，開發(fā)商逾期交房應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。一般情況下，買賣雙方在合同中約定：出賣人未按時交付房屋的，應(yīng)當(dāng)按照中國人民銀行關(guān)于延期付款的規(guī)定，向買受人支付一定數(shù)額的違約金和每延期一天的預(yù)計部分房款的總價值。買受人逾期不交付的，可以解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，返還已付購房款，并按照銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率償還購房款利息。在實踐中，違約責(zé)任往往是根據(jù)逾期期限和原因來考慮的。逾期在合理期限內(nèi)的，違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金，繼續(xù)履行合同。逾期時間長，開發(fā)商怠于交房的，買受人有權(quán)解除合同并賠償損失。房屋實際交付后，辦理房地產(chǎn)權(quán)證是買受人的權(quán)利，也是出賣人的義務(wù)。賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，即賠償買方由此造成的損失。在實踐中，確定買受人的損失并不容易，可以根據(jù)逾期天數(shù)作出一定數(shù)額的賠償。如果由于開發(fā)商的原因，不能辦房產(chǎn)證，購房者可以要求退房，并賠償經(jīng)濟(jì)損失。

因買受人或房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)原因?qū)е挛崔k理權(quán)屬證明的，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任。三是開發(fā)商交付的不符合合同規(guī)定的房屋的法律責(zé)任，原合同價格不變。因開發(fā)商變更設(shè)計造成面積誤差的，雙方按實際面積協(xié)商價格。協(xié)商不成的，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。除上述兩個原因外，如果出現(xiàn)面積誤差，原則上應(yīng)以買方為受益人處理，即如果實際面積超過合同面積，合同價格不變。實際面積小于合同面積的，不足部分予以退還。質(zhì)量不合格的，出賣人應(yīng)當(dāng)采取補(bǔ)救措施修復(fù)房屋，并賠償買受人經(jīng)濟(jì)損失。房屋有缺陷，不符合安全標(biāo)準(zhǔn)，在合理期限內(nèi)無法修復(fù)的，允許買受人解除合同，賠償損失。同時，開發(fā)商應(yīng)交付住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，并按規(guī)定履行保修義務(wù)。你知道嗎