房地產(chǎn)開發(fā)過程第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的前期準備工作，在報經(jīng)行政機關批準前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應當辦理土地出讓手續(xù)，委托有資質的勘察設計機構研究確定建設項目并提出報告，報告中應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，落實足夠的開發(fā)資金。根據(jù)我國現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章，房地產(chǎn)建設項目行政許可程序一般分為六個階段：1）選址；2）總體規(guī)劃審查和規(guī)劃設計條件確定；3）初步設計和施工圖審查；4） 規(guī)劃施工圖審查；5）施工申請；6）建設項目綜合驗收備案。一、選址與定點階段。在這一階段，一般處理以下事項：

1。規(guī)劃委員會審查可行性研究報告，并立項。國土資源局審查土地利用總體規(guī)劃和供地方式。

3。

4。環(huán)境保護局辦理生產(chǎn)項目環(huán)境保護意見（表）。

5。文化局、地震局、園林局、水利局對建筑工程相關專業(yè)的內(nèi)容和范圍進行復核。

6。規(guī)劃部負責處理項目選址方案。在此階段，應處理以下一般事項：

1。人民防空辦公室審查人民防空工程布局。

2。國土資源局進行土地預審。

3。公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建筑工程相關專業(yè)的內(nèi)容和范圍進行復核。規(guī)劃部門審核總體規(guī)劃，簽發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。規(guī)劃部門確定建設項目的規(guī)劃設計條件。在此階段，應處理以下一般事項：

1。規(guī)劃部對初步設計的規(guī)劃要求進行評審。

2。公安消防支隊審查消防初步設計。

3。公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行復核。

4。人民防空辦公室審查人民防空初步設計。國土資源局進行土地利用預審。市有關部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等有關部門對初步設計的相關專業(yè)內(nèi)容進行審查。

7。建委下達初步設計批復，審查初步設計批復文件要求的落實情況。

8。建委對施工圖設計文件進行政策審查，并根據(jù)業(yè)主意見下發(fā)技術審查委托通知書。建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構出具的施工圖設計文件審查報告，簽發(fā)施工圖設計文件審查批準書。在這一階段，應處理下列一般事項：

1。公安消防隊應當進行消防設計審查。

2。人民防空辦公室進行人民防空設施審查。建委、市有關部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局根據(jù)職責對相關專業(yè)的內(nèi)容和范圍進行審核。規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計條件進行補充審批，建設單位繳納相關費用后，頒發(fā)建設工程規(guī)劃許可證（復印件）。本階段應處理以下一般事項：

1。建設單位應當對施工申請進行登記。

2。施工方承攬工程，確定施工隊伍。招標項目的施工隊伍由招標確定，非招標項目直接承包。

3。建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。本階段一般辦理以下事項：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)商品房預售許可證。開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可證，應當提交下列證明（復印件）和材料：

1。下列證明材料：

（1）已繳納全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（2）持有建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（3）根據(jù)商品房預售情況，開發(fā)建設投資占項目建設總投資的25%以上，已確定建設進度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照和資質等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預售方案。預售方案應當載明該商品房的位置、裝修標準、竣工交房日期、預售總面積、交房后物業(yè)管理等內(nèi)容，并附該商品房的總體預售方案和分層方案。本階段應處理以下一般事項：

1。建設工程質量監(jiān)督站（機構）應當對建設單位提供的竣工驗收報告進行記錄審核。財政部門應當對建設項目應當繳納的管理費和經(jīng)費進行核定和驗收。規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防隊、園林局等需要參加驗收的部門，應當對有關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收依照法律、法規(guī)和規(guī)章的有關規(guī)定。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門的驗收情況，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（原件）。建設委員會根據(jù)各部門驗收審查意見，對符合審核標準和要求的，頒發(fā)《建設工程竣工綜合驗收備案證書》；對不符合審核標準和要求的，予以退回并要求整改在一段時間內(nèi)。第三部分是不動產(chǎn)項目所有權登記的初始階段。開發(fā)商應提交下列材料：

（1）申請表；

（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

（3）土地使用證或土地使用權證；

（4）建設用地規(guī)劃許可證；

（5）建設工程規(guī)劃許可證；（六）施工許可證；（七）房屋竣工驗收資料；（八）房屋測繪成果；（九）按照規(guī)定應當提交的其他文件。

在上述階段，各地根據(jù)實際情況，需要增加或減少的相關事項和時限將有所不同。每道工序的加工時間大多在15天以內(nèi)，一般在7天以內(nèi)。由于所需費用中有相當一部分是當?shù)刭M用，因此不再詳細列出。而且，與房地產(chǎn)開發(fā)的利潤相比，行政審批收費可以忽略不計。如果您在這個過程中需要律師的幫助，請撥打律師熱線。你知道嗎