1、 什么是“善意取得”。例如，張三的父親很富有，有很多房產(chǎn)（稱為“方叔叔”）。后來(lái)，因?yàn)閭髀剰埬骋辗慨a(chǎn)稅，張某的父親為了將來(lái)不交房產(chǎn)稅，將一處房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給了張某三。為了避免日后房產(chǎn)糾紛，張三的父親與張三簽訂了協(xié)議，并進(jìn)行了公證。之后，張三安將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給李思。李思支付了對(duì)價(jià)，并依法辦理了過(guò)戶手續(xù)。一年后，張某的父親知道后非常生氣。他找到李思，并出具公證協(xié)議，代為持有房產(chǎn)。他向李思索要財(cái)產(chǎn)。這個(gè)時(shí)候，房子應(yīng)該屬于誰(shuí)？根據(jù)《物權(quán)法》和《物權(quán)法司法解釋》的規(guī)定，李思因“善意取得”制度取得房屋所有權(quán)。張三的父親只能向兒子索賠。

另一個(gè)例子：呂布和貂蟬婚后一起購(gòu)買了一套商品房，登記在貂蟬名下，房產(chǎn)證上寫著他們分別擁有。呂布常年在外工作，家里的一切都由貂蟬負(fù)責(zé)。后來(lái)，在呂布不知情的情況下，貂蟬將房子按市場(chǎng)價(jià)賣給了曹操，并已經(jīng)辦理了過(guò)戶手續(xù)。呂布回來(lái)后，非常氣憤，將曹操告上法庭，要求歸還房屋。這個(gè)時(shí)候，房子應(yīng)該屬于誰(shuí)？根據(jù)《物權(quán)法》和《物權(quán)法司法解釋（一）》的規(guī)定，該房屋屬于曹操所有，因?yàn)椴懿佟吧埔馊〉谩薄＂?第二，什么是善意取得；（4）受讓人實(shí)際占有動(dòng)產(chǎn)或者登記為權(quán)利人。

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》對(duì)善意取得制度的適用進(jìn)行了全面細(xì)化，形成了較為完整的規(guī)則體系。主要涉及三個(gè)方面：如何認(rèn)定善意受讓人的“善意”、交易價(jià)格是否“合理”、合同效力是否影響物權(quán)的善意取得。②

1。如何認(rèn)定“誠(chéng)信”？認(rèn)定原則：受讓人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人沒(méi)有分權(quán)和重大過(guò)失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為善意。真正的債權(quán)人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。它相當(dāng)于羅馬法中的“重大過(guò)失”原則。受讓人明知轉(zhuǎn)讓人無(wú)權(quán)處分的情形：

（1）在登記簿中有有效異議登記；（2）在通知登記有效期內(nèi)，未經(jīng)通知登記權(quán)利人同意；（3） 登記簿記載了司法、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項(xiàng)；（4）受讓人知道登記簿記載的權(quán)利主體有錯(cuò)誤的；（五）受讓人知道他人依法享有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。重大過(guò)失的認(rèn)定：（一）房地產(chǎn)交易：房地產(chǎn)權(quán)利人有證據(jù)證明房地產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)權(quán)處分的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人有重大過(guò)失。（二）動(dòng)產(chǎn)交易：交易對(duì)象、地點(diǎn)、時(shí)間不符合交易習(xí)慣的，視為受讓人有重大過(guò)失。確定善意的時(shí)點(diǎn)：“受讓人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)”，即不動(dòng)產(chǎn)辦理過(guò)戶登記，動(dòng)產(chǎn)交付時(shí)。動(dòng)產(chǎn)的簡(jiǎn)易交付，以動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律行為的生效日為準(zhǔn)；動(dòng)產(chǎn)的定向交付，以雙方轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求返還原件權(quán)利的協(xié)議生效日為準(zhǔn)。

2。成交價(jià)格是否“合理”？“合理價(jià)格”應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的的性質(zhì)、數(shù)量、支付方式等具體情況，參照轉(zhuǎn)讓時(shí)交易地的市場(chǎng)價(jià)格和交易習(xí)慣確定。立法目的是立足于個(gè)人交易的具體情況，深入觀察社會(huì)對(duì)一般交易的認(rèn)識(shí)，綜合判斷價(jià)格是否合理。三。合同的效力是否影響物權(quán)的善意取得？

無(wú)效和被撤銷的合同[注：絕對(duì)無(wú)效的合同和被撤銷的轉(zhuǎn)讓合同]不適用于善意取得?！段餀?quán)法解釋（一）》明確規(guī)定了物權(quán)變動(dòng)原因與合同效力相一致的原則，即當(dāng)合同等物權(quán)變動(dòng)原因無(wú)效或被撤銷時(shí)，不發(fā)生生物權(quán)變動(dòng)的效力?；诜刹槐Ｗo(hù)非法交易的價(jià)值理念，基于無(wú)效合同和被撤銷合同不適用善意取得的事實(shí)，受讓人的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)將得不到法律的支持。[注：應(yīng)當(dāng)特別注意的是，《物權(quán)法解釋（一）》規(guī)定，可撤銷合同的法律理由是受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危的行為?！?/p>