對審理商品房買賣合同糾紛案件的思路和實踐進行了闡述，通俗易懂，可操作性強。但法律、行政法規(guī)對商品房銷售條件沒有明確規(guī)定，上述司法解釋對合同效力也沒有規(guī)定。實踐中對此有不同的看法。如果《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，未依法登記取得產(chǎn)權(quán)證的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（當(dāng)然包括銷售商品房）為強制性規(guī)定，商品房現(xiàn)售合同的生效條件應(yīng)當(dāng)是依法登記并取得產(chǎn)權(quán)證書的不動產(chǎn)。但上述理解與建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件明顯不符。如果我們不作上述理解，只要違規(guī)開發(fā)的商品房已經(jīng)完工，只要沒有其他導(dǎo)致合同無效的事實，銷售就是合法有效的合同，受法律保護，不利于消費者權(quán)益的保護。由于目前沒有行政法規(guī)和法律對商品房銷售條件進行限制，《商品房銷售管理辦法》只是一部部門規(guī)章。筆者認(rèn)為，我國法律對商品房現(xiàn)售合同效力的規(guī)定存在漏洞，需要相關(guān)立法和司法機關(guān)予以補充。筆者認(rèn)為，在現(xiàn)行法律框架內(nèi)，《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房銷售條件，可以與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定相結(jié)合，作為有效條件商品房買賣合同的效力。如果商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，可以以商品房買賣合同損害公共利益為由使用，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第四款予以確認(rèn)它的無效性。這樣，就可以補充現(xiàn)行法律的漏洞。第二，商品房買賣合同的分類，這是每一位法官在審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。在商品房買賣合同的分類上，對行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。本文根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程，結(jié)合合同成立時間對商品房買賣合同進行分類。鑒于相關(guān)法律和司法解釋分別規(guī)定了上述兩種合同的生效條件，上述合同分類的影響直接影響到法律的適用和合同效力的確定，決定了案件審理的方向。

根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條規(guī)定，商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已通過竣工驗收的商品房出售給買受人的行為，而買受人支付房價；商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在建商品房預(yù)售給買受人，買受人支付定金或房價的行為。對于未竣工驗收、未達到合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，買賣合同是按預(yù)售處理，還是按現(xiàn)售處理？筆者認(rèn)為，將上述商品房視為現(xiàn)房，歸屬于不符合法定條件的現(xiàn)房：允許房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房，更符合我國法律區(qū)分現(xiàn)房與預(yù)售的初衷房屋是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)過程中獲得的部分資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷售方式，預(yù)售商品房至少還在建設(shè)中。

上述認(rèn)識也符合中國人對既有房屋和未來房屋的一般認(rèn)識：已經(jīng)建成的房屋為既有房屋，尚未建成或正在建設(shè)的房屋為未來房屋?；诖?，筆者主張對上述房地產(chǎn)銷售糾紛適用現(xiàn)貨買賣合同的相關(guān)規(guī)定，其結(jié)果是預(yù)售與現(xiàn)貨買賣的區(qū)分以項目是否竣工為依據(jù)。實際上，它暗含著這樣一種觀念，即已完工或不合格的房地產(chǎn)是不符合合法市場條件的現(xiàn)有房屋，只要類型相同，法律規(guī)范同樣適用于合法合同和非法合同。3、 由于房屋存在質(zhì)量問題，解除合同的條件是房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格，應(yīng)當(dāng)解除合同。由于法律的明確規(guī)定，目前在審判實踐中已形成共識。但是，在當(dāng)事人請求法院解除合同的程度上存在較大分歧。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十三條，買受人因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用而要求解除合同并賠償損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持。本條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規(guī)定的“一方當(dāng)事人遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為，這使得商品房買賣合同中的“合同目的”無法實現(xiàn)。然而，商品房的質(zhì)量問題在多大程度上“嚴(yán)重影響住宅使用”？本文的解釋是正確的，可操作性不強，這取決于法官的自由裁量權(quán)。

有人認(rèn)為商品房的正常“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)。只要房屋能夠安全使用，其他質(zhì)量問題就不會嚴(yán)重影響住宅使用；也有人認(rèn)為，“住宅使用”不僅是以安全為基礎(chǔ)，也是住宅正常使用的標(biāo)準(zhǔn)。如果房子沒有與其價值相對應(yīng)的舒適度和美感，也應(yīng)被視為嚴(yán)重影響住宅使用。筆者同意第二種觀點。4、 對于商品房買賣合同訂立過程中欺詐行為的認(rèn)定，在商品房銷售活動中實施欺詐、惡意違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)最高不超過購買價款一倍的懲罰性賠償責(zé)任，這是最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》的亮點。以上規(guī)定是根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》的有關(guān)規(guī)定確定的。明確了商品房銷售糾紛中雙重賠償?shù)倪m用范圍，防止其任意使用，對正確維護開發(fā)商和消費者雙方的利益起到了一定的作用。在實踐中，由于惡意違約行為的客觀性，容易審查和認(rèn)定；然而，在實踐中，法官對如何認(rèn)定欺詐行為的認(rèn)識卻不盡相同。

上述司法解釋中的欺詐行為源于《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》中關(guān)于欺詐行為的規(guī)定。根據(jù)上述法律及相關(guān)司法解釋，詐騙可分為故意隱瞞事實和虛假陳述兩類。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是一種客觀性很強的行為，當(dāng)事人提供證據(jù)并不容易，但法院認(rèn)定并不困難，故不在此討論。關(guān)于如何理解和認(rèn)定故意隱瞞真實情況，爭論頗多。根據(jù)王利明教授的觀點（見王教授撰寫的《違約責(zé)任》的相關(guān)內(nèi)容），告知對方真實情況和故意不告知的義務(wù)應(yīng)視為故意隱瞞，認(rèn)定故意隱瞞的關(guān)鍵在于認(rèn)定是否