新《民法典》將于2021年1月1日起施行，《合同法》有效期至2020年12月31日。屆時，與民法典相抵觸的規(guī)定將失效，并將被新頒布的司法解釋所取代?！睹穹ǖ洹肥┬星暗囊?guī)定：《合同法》第一百一十七條【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況。

近兩年來，國家和地方政府出臺的新的住房限購政策，在我國司法實踐中不會被人民法院認定為合同法第117條規(guī)定的不可抗力。

房屋買賣合同簽訂后，因執(zhí)行國家或地方政府出臺的住房限購政策，購房人無法辦理房屋轉讓登記手續(xù)。人民法院通常認為合同目的因不能歸責于雙方的原因而不能實現，不認為《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規(guī)定的不可抗力。

1。國家對房地產市場的宏觀調控，不是讓所有市場主體措手不及的突變過程，而是從限貸到限購逐步加強和完善的發(fā)展過程。作為一種標的物數額較大、與買賣雙方切身利益密切相關的合同，合同當事人應當對合同訂立后可能出現的房地產市場風險和履行中的各種障礙具有一定的預見性和判斷力，并愿意承擔責任不能無動于衷，要為國家逐步加強宏觀調控措施做準備。合同一方以國家或地方政府新出臺的住房限購政策為由要求解除合同的，除合同另有約定外，人民法院一般予以支持。房屋買賣合同終止的，出賣人應當將購房款或者定金退還買受人。當事人一方解除合同，要求對方承擔違約責任或者適用定金的，人民法院一般不予支持。

有證據證明合同解除導致雙方利益失衡，敗訴方要求對方賠償其合理損失的，人民法院將考慮支持敗訴方提出對方賠償其合理損失的建議損失。

商品房買賣合同中是否可以免除不可抗力

商品房買賣合同中將對不可抗力作出規(guī)定。也就是說，如果出現開發(fā)商無法控制的情況，可以免除賠償責任。如果有一些情況需要開發(fā)商賠償，購房者會認為自己運氣不好，認為自己遭遇了不可抗力。其實，這是對不可抗力的誤解。不可抗力不一定免除責任，這需要許多具體條件。根據《中華人民共和國民法通則》第一百五十三條的規(guī)定，不可抗力是指不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況。不可抗力應當是客觀情況，客觀情況的出現應當具備不能滿足、不能避免和不能克服的三個條件。如地震、洪水等不可抗力的原因一般有：一是自然原因，如洪水、地震等人類無法控制的災害；二是政府行為，如政府禁令、征收、征用等。其中，與大家密切相關的是，政府行政機關在履行購房合同過程中制定新的行政法規(guī)等政策性文件，如近期出臺的新房限購令。此時，開發(fā)商無權要求購房者承擔合同無法履行的責任；三是社會和環(huán)境原因，如戰(zhàn)爭、罷工、騷亂等。

但即使發(fā)生上述情況，合同不能履行也可以免除責任嗎？

答案是否定的，豁免還需要一些具體條件。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十八條的規(guī)定：“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方減輕可能給對方造成的損失，并在合理期限內提供證明。”可見免責事由“不可抗力”的定義需要以下條件：

1。必須在一定期限內提供有關證明，證明不可抗力事件確實發(fā)生；

2。保護義務已經履行。受不可抗力影響的一方已履行“及時通知對方”和“采取補救措施”的程序和義務。只有這樣才能承認不可抗力及其免責。在此基礎上，本文對住房限購政策的相關內容進行了梳理?？梢?，對于購房者來說，如果出現不可抗力事件，而開發(fā)商沒有及時告知，或者沒有采取必要的補救措施，開發(fā)商仍然無法獲得豁免。如果您對此有更多疑問，律師事務所將提供專業(yè)的法律咨詢服務。你知道嗎