1、 房地產(chǎn)買賣合同什么時(shí)候生效？《合同法》第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效?！边@一規(guī)定至少在概念上區(qū)分了合同成立與合同效力。合同的成立必須具備必要的條件，這在前面已經(jīng)提到過(guò)。但是，合同能否產(chǎn)生法律效力，產(chǎn)生當(dāng)事人期待的法律效力，并不取決于合同當(dāng)事人的意志。只有符合生效條件的合同才能受到法律的保護(hù)。合同法第八條、第四十四條第一款所稱依法成立的合同，應(yīng)當(dāng)理解為既具有成立要件又具有效力的合同?！睹穹ㄍ▌t》第五十五條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不得違反法律或者公共利益。這里規(guī)定的是民事法律行為的一般有效要件。本案中，就前兩項(xiàng)而言，該協(xié)議已經(jīng)提供；就第三項(xiàng)而言，該協(xié)議是否為非法合同，可能影響該協(xié)議的因素主要包括以下兩個(gè)方面：

第一，是否登記?！逗贤ā返谒氖臈l第（二）款規(guī)定，“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)并生效的，從其規(guī)定?！备鶕?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款第一款的規(guī)定，“當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生變更時(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)變更登記。因此，房屋買賣合同必須經(jīng)過(guò)登記才能生效。未登記的，不生效（與無(wú)效不同）。這也是房屋買賣合同必須具有地方性法規(guī)規(guī)定的格式合同形式的原因，也是雙方約定具體交易時(shí)間的原因。合同形式是否合法，未經(jīng)當(dāng)事人簽字的，不具有法律效力。這里我們討論的是總承包程序?qū)贤ЯΦ挠绊?。第二，共有人是否同意?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：（四）未經(jīng)其他共有人書面同意，不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)共有權(quán)?！?。二審判決的理由是協(xié)議無(wú)效。但從同一角度看，如果甲方單方面處分甲乙雙方共有的房屋，應(yīng)屬擅自處分；擅自處分訂立的合同不一定無(wú)效。例如，《合同法》第五十一條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)債權(quán)人認(rèn)可或者無(wú)處分權(quán)人訂立合同后取得處分權(quán)的，可見，未經(jīng)其他共有人書面同意的房屋買賣合同不一定無(wú)效，它是一種效力不確定的合同。從二審判決的理由來(lái)看，并沒(méi)有體現(xiàn)出對(duì)這一點(diǎn)的關(guān)注，所以我們知道，并沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的考慮。特別合同程序?qū)贤ЯΦ挠绊?。二是房屋買賣合同何時(shí)失效。因?yàn)榉孔咏ㄔ谕恋厣?，是土地的附屬物，所以是不可分割的。因此，房屋所有?quán)通過(guò)出售轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須轉(zhuǎn)讓或者隨房屋一并轉(zhuǎn)讓。出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)出售給不同買受人的，或者在出售房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，買受人可以主張買賣合同無(wú)效。

2。產(chǎn)權(quán)主體存在問(wèn)題，合同無(wú)效。出售房屋的主體必須是房屋所有人。如果非業(yè)主出售他人的房屋，出售一般無(wú)效。該房屋產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有，須經(jīng)共有人同意，方可出售。出售共有房屋，應(yīng)當(dāng)提交共有人的同意書。部分共有人未經(jīng)其他共有人同意，擅自出售共有房屋的，其買賣行為一般無(wú)效。本合同因違反優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而無(wú)效。房屋所有人出售共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出售出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出售房屋時(shí)違反共有人和承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人和承租人可以請(qǐng)求法院宣告房屋出售無(wú)效。由于非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。主要包括轉(zhuǎn)讓（包括買賣）下列不動(dòng)產(chǎn)：

①司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法決定查封或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利；

②依法收回土地使用權(quán)；

③有爭(zhēng)議的所有權(quán)；

④法律、行政法規(guī)禁止的其他情形。上述知識(shí)是小編對(duì)“房地產(chǎn)買賣合同何時(shí)生效”問(wèn)題的回答。購(gòu)房合同何時(shí)生效有不同情況。無(wú)登記要求的，自合同簽訂之日起生效。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎