1、 根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》，納稅人建設(shè)用于銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)房，增值額不超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。增值額超過扣除額20%的，按增值總額計(jì)算。同時(shí)，稅法還規(guī)定，納稅人建造標(biāo)準(zhǔn)房屋并從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)算增值額。增值額不單獨(dú)計(jì)算或者不能準(zhǔn)確計(jì)算的，其建設(shè)的普通標(biāo)準(zhǔn)房不能適用免稅規(guī)定。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)房，還從事其他房地產(chǎn)開發(fā)，在單獨(dú)核算的情況下，規(guī)劃的關(guān)鍵是將標(biāo)準(zhǔn)房增值率控制在20%以內(nèi)，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關(guān)鍵是要降低增值額。

舉例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)a銷售普通標(biāo)準(zhǔn)商品房取得銷售收入6000萬元，扣除4400萬元（不含稅）。答：營(yíng)業(yè)稅金及附加=6000×5%×（1+7%+3%）=330萬元

扣除總額=4400+330=4730萬元

增值=6000-4730=1270萬元

增值率=1270/4730×100%=26.8%

適用30%的稅率，因此土地增值率上繳稅額1270×30%=381萬元

通過以上計(jì)算，可以看出，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率為26.8%8%，超過20%，需要繳納土地增值稅。為使標(biāo)準(zhǔn)住宅獲得免稅待遇，增值率可控制在20%以內(nèi)。有兩種規(guī)劃方法：

首先，降低標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格。降低銷售價(jià)格雖然會(huì)降低增值率，但也會(huì)減少銷售收入，影響企業(yè)利潤(rùn)。這一方法是否合理，應(yīng)通過比較減收和減收所得稅來決定。假設(shè)其他條件不變，將普通標(biāo)準(zhǔn)房銷售價(jià)格改為x，則應(yīng)交土地增值稅為：銷售稅金及附加=x1×5%×（1+7%+3%）=0.055x1

扣除總額=4400+0.055x1

增值=x1-（4400+0.055x1）=x1-0.055x1-4400

由式（x1-0.055x1-4400）/（4400+0.055x1）×100%=20%，x1=5653.1萬元。此時(shí)，銷售收入比原來的6000萬元減少346.9萬元，因免征增值稅少繳稅381萬元，比減少的收入節(jié)約3.41億元。

第二，增加普陀標(biāo)準(zhǔn)住宅扣除項(xiàng)目金額：增加扣除項(xiàng)目金額的途徑有很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。假設(shè)上例中其他條件不變，但標(biāo)準(zhǔn)住宅扣除項(xiàng)目改為X2，則應(yīng)交土地增值稅如下：

扣除項(xiàng)目總額=X2+330

增值=6000-（X2+330）=5670-X2

增值率=（5670-X2）/（X2+330）×100%

由式（5670-x2）/（x2+330）×100%=20%，x2=4670萬元。屆時(shí)，普東標(biāo)準(zhǔn)房可免征土地增值稅。二是規(guī)劃土地增值稅的征稅范圍?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干具體問題的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）規(guī)定，“一方出讓土地，另一方出讓資金，雙方合作建房，竣工后，房屋將按比例自用，暫免征收土地增值稅，房屋竣工后轉(zhuǎn)讓的，征收土地增值稅，“房地產(chǎn)開發(fā)公司可以充分利用這一政策進(jìn)行稅收籌劃。第二，利用房地產(chǎn)代表稅收節(jié)約。這種情況是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)后向客戶收取收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，雖然取得了收入，但不存在房地產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。其所得屬于勞動(dòng)所得的性質(zhì)，因此不屬于土地增值稅的征收范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實(shí)施定向開發(fā)，從而減輕稅收負(fù)擔(dān)，避免開發(fā)后繳納土地增值稅。三是出售租金，投資合資企業(yè)節(jié)稅。土地增值稅征收范圍不包括不轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在開發(fā)完成后以租賃的形式收回資金。由于不存在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，我們只需要繳納租賃房產(chǎn)稅。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以進(jìn)行房地產(chǎn)投資和合資經(jīng)營(yíng)。根據(jù)稅法規(guī)定，他們投資時(shí)不需要繳納土地增值稅，轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)也不需要補(bǔ)繳。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合理增加扣除項(xiàng)目的金額來降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，財(cái)政支出中的利息支出應(yīng)當(dāng)減少?？砂崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傤~并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可根據(jù)實(shí)際情況扣除，但最高額度不得超過按同期同類商業(yè)銀行貸款利率計(jì)算的額度。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在依照本條規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)扣除。無法按照轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫①M(fèi)用或者提供金融機(jī)構(gòu)證明的，應(yīng)當(dāng)在按照本條規(guī)定計(jì)算的金額的10%以內(nèi)扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。你知道嗎