1、 什么是商業(yè)公寓？

商品房轉(zhuǎn)住宅的概念不是產(chǎn)權(quán)概念，而是使用概念，即將商業(yè)辦公用地（40年、50年產(chǎn)權(quán)）規(guī)劃用地轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌螒B(tài)的使用產(chǎn)品類型。不能落戶，不能使用學(xué)區(qū)等居住設(shè)施。購買時(shí)，首付與商業(yè)物業(yè)相同，10年需首付50%，且不能使用公積金，不算住宅貸款。還要注意的是，只有建筑形態(tài)和使用功能會(huì)發(fā)生變化，土地的規(guī)劃性質(zhì)不會(huì)發(fā)生變化，所以產(chǎn)權(quán)還是四五十年的。為進(jìn)一步規(guī)范本市商業(yè)、辦公項(xiàng)目管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)宣布：一、商業(yè)、辦公項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱商業(yè)、辦公項(xiàng)目）嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行按照規(guī)定，開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用指定用途的，未經(jīng)批準(zhǔn)不得改為居住用途。二是開發(fā)企業(yè)向建設(shè)單位報(bào)送的新建項(xiàng)目最小隔斷面積不得低于500平方米；不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。三是開發(fā)企業(yè)新建商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途建設(shè)和銷售。違反規(guī)定的，由國土規(guī)劃、住建部門依法處理。四是開發(fā)企業(yè)在建（含待售）項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是依法登記的企事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體。企業(yè)事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體購買商業(yè)項(xiàng)目的，不得將該房屋作為住宅使用。房屋再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體。本公告實(shí)施前，已銷售的商業(yè)項(xiàng)目，在重新上市時(shí)，可以銷售給企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體或者個(gè)人。個(gè)人購買應(yīng)符合下列條件：

1。北京沒有住宅和商業(yè)地產(chǎn)的記錄。

2。自申請(qǐng)購買之日起，我已連續(xù)五年在北京繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅。6對(duì)于商品房，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳該房屋可以居住。對(duì)銷售非法代理房屋或者虛假宣傳商業(yè)代理房屋居住用途的中介機(jī)構(gòu)，依法注銷其記錄，直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

暫停向個(gè)人購房者和商業(yè)銀行發(fā)放七類貸款。8自本公告之日起，開發(fā)企業(yè)違反規(guī)定將新開工商業(yè)項(xiàng)目改為住宅用地的，一經(jīng)查實(shí)，國土規(guī)劃部門將依法收回土地，商業(yè)銀行將對(duì)該企業(yè)在本市的所有項(xiàng)目暫停信貸。9開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違反本公告規(guī)定依法處理的處罰信息，納入本市企業(yè)信用信息系統(tǒng)。

本公告自發(fā)布之日起施行，與本公告不一致的按本公告執(zhí)行。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)北京市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)北京市工商行政管理局、中國人民銀行營(yíng)業(yè)管理部和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)北京監(jiān)管局一盤棋。

北京的“商改住”政策應(yīng)該是所有城市中最嚴(yán)厲的，但從媒體報(bào)道渠道來看，北京并不是唯一嚴(yán)格執(zhí)行“商改住”政策的城市。事實(shí)上，除北京外，上海、天津、合肥、南京等城市都進(jìn)行了“商改住”的改造工程（有的城市稱住宅樓，如上海），深圳、廣州也將開工。因此，上?！皽?zhǔn)住宅”市場(chǎng)的整頓、北京的“商改住”政策以及其他已經(jīng)或?qū)⒁M(jìn)行整頓的城市，并非以北京、上海等一些一線城市為主。筆者認(rèn)為，商改?。ň樱└牡恼拇胧┦墙y(tǒng)一進(jìn)行的。除上述城市外，蘇州、廈門等近一年房?jī)r(jià)上漲過快的10多個(gè)城市也可能開展“住有所居”的整治行動(dòng)。從措施力度來看，北京、上海是標(biāo)桿，上述城市很可能會(huì)像北京一樣，對(duì)“商改住”項(xiàng)目進(jìn)行限購。

2?！吧谈淖　毕拶徎颉皽?zhǔn)住宅”調(diào)控的目的是控制人口。

一線城市控制人口增長(zhǎng)，防止人口泡沫。從一線城市采取的措施來看，他們正在采取措施緩解城市人口壓力，比如北京專業(yè)市場(chǎng)向周邊城市、京滬城市轉(zhuǎn)移，以及上海的“違法行為”。筆者認(rèn)為，“商改住”限購或“準(zhǔn)住宅”改造的目的是控制人口。從未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策走向來看，調(diào)整人口結(jié)構(gòu)，留住社會(huì)精英，控制人口規(guī)模，合理增加土地供應(yīng)，而盤活城市閑置低效用地將成為一線城市人口政策的主要方向。這樣，房?jī)r(jià)就不會(huì)漲得那么快了。

3?！吧谈淖　被颉皽?zhǔn)住宅”整治行動(dòng)的直接目的，是政府不希望商業(yè)價(jià)格上漲影響工業(yè)和經(jīng)濟(jì)。

同策咨詢研究部主任張煒認(rèn)為，從“商改住”或“住改住”整治行動(dòng)背后的目的來看，筆者認(rèn)為也很簡(jiǎn)單。包括北京商住限購、上海住宅改造等在內(nèi)的地方住宅政策的出臺(tái)，是為了防止樓市調(diào)控后房企轉(zhuǎn)向住宅市場(chǎng)，并進(jìn)一步推動(dòng)商業(yè)用地價(jià)格上漲過快（因?yàn)樯虡I(yè)用地涉及工業(yè)和經(jīng)濟(jì)，政府不希望商業(yè)用地價(jià)格影響工業(yè)和經(jīng)濟(jì)）。例如，從新任上海市長(zhǎng)在市長(zhǎng)新聞發(fā)布會(huì)上回答記者提問的態(tài)度可以看出，上海不希望商業(yè)用地價(jià)格影響上海工業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由此可以看出，雖然從北京、上海等城市發(fā)展的大局來看，對(duì)于開發(fā)商來說，商住或類似住房的相關(guān)政策暫時(shí)影響了銷售，甚至部分項(xiàng)目的銷售陷入了僵局，如何評(píng)價(jià)“得失”，仍然需要每一位居民和每一位房地產(chǎn)從業(yè)者去思考。

4短期內(nèi)，一方面重啟或加強(qiáng)行政手段，實(shí)現(xiàn)防止房?jī)r(jià)過快上漲的目標(biāo)。

比如，收緊高端房地產(chǎn)的預(yù)售許可證和備案時(shí)間，以調(diào)整年平均成交價(jià)格；另一方面，政策層面沒有操作空間，不可能打“擦邊球”。隨著監(jiān)管的日益嚴(yán)格，如禁止首付貸款、二次抵押貸款等“杠桿化”市場(chǎng)行為，政府采取有效措施對(duì)違法企業(yè)進(jìn)行查處和曝光顯得尤為重要。

5。這些政策緊密相連，外溢需求將在被圍困的城市之外受到限制。

例如，北京、上海等大都市住宅限購后，原本打算購買住宅用于投資或居住，但這類住宅也受到限制?，F(xiàn)在北京、上海周邊也實(shí)行限購，直接在周邊城市購房是沒有資格的。政策不再給外溢需求留下空間。

本輪調(diào)控政策的思路非常有意思。首先我們可以看到，在中國一二線城市“限購限貸”之后，樓市的一部分需求已經(jīng)開始向其他城市蔓延，如一線城市甚至縣級(jí)城市周邊的三四線城市（如北京、上海周邊的三四線城市），一線城市區(qū)域中心城市周邊的三四線城市（如南京、合肥都市圈周邊的三四線城市），另一個(gè)pa