風(fēng)險(xiǎn)一：如果承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋，出租人該怎么辦？

[案例]

2011年9月2日，一家企業(yè)管理公司與B公司簽訂了房屋租賃合同，約定B公司租賃一個(gè)商業(yè)城市的整個(gè)三樓房屋。2013年4月4日，B公司未經(jīng)A公司同意將房屋轉(zhuǎn)租給他人，A公司以B公司未經(jīng)A公司同意將房屋轉(zhuǎn)租為由，向法院提起訴訟，要求解除房屋租賃合同。

法院判決：

雖然B公司不能證明其轉(zhuǎn)租行為已被a公司工商管理部門認(rèn)可，工商管理公司a當(dāng)庭承認(rèn)，在被B公司轉(zhuǎn)租后，于2014年11月和2014年3月多次探訪涉案租賃房屋，當(dāng)時(shí)涉案租賃房屋的用途、商號(hào)等外部條件發(fā)生重大變化。根據(jù)一般的生活經(jīng)驗(yàn)，可以推斷，企業(yè)管理公司知道或應(yīng)該知道涉案出租房屋此時(shí)已轉(zhuǎn)租給他人的事實(shí)。甲方經(jīng)營(yíng)管理公司在法定期限內(nèi)未對(duì)乙方轉(zhuǎn)租租賃房屋提出異議或主張相應(yīng)權(quán)益。一家商業(yè)管理公司以B公司未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)租為由要求終止合同，被法院駁回。律師提示：關(guān)于轉(zhuǎn)租，有一個(gè)協(xié)議。租賃合同未約定轉(zhuǎn)租的，承租人應(yīng)當(dāng)取得出租人的書面同意。承租人未經(jīng)出租人書面同意將房屋轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋，并要求承租人賠償損失。

注：承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租行為后六個(gè)月內(nèi)提出異議。出租人要求解除合同或者未經(jīng)承租人同意轉(zhuǎn)租合同超過六個(gè)月無效的，人民法院不予支持。風(fēng)險(xiǎn)二：出租人出售房屋時(shí)如何避免侵犯承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)2013年，昆明某公司與承租人張某簽訂《房屋租賃合同》，將昆明某大廈二樓租賃給承租人張某。根據(jù)合同，租期為三年。如果張某需要繼續(xù)租賃，合同將自動(dòng)展期，租賃價(jià)格將根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格確定。昆明某公司辦理產(chǎn)權(quán)證后，可先將房產(chǎn)賣給張某。合同簽訂后，張某按合同一次性支付了3年的租金。此后，昆明一家公司沒有告知張某其打算整體轉(zhuǎn)讓樓房，6個(gè)月后將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方。隨后，張某向法院提起上訴，要求被告昆明某公司承擔(dān)賠償責(zé)任。

法院判決：

被告因未在租賃房屋出售前的合理期限內(nèi)履行對(duì)承租人張某的相應(yīng)告知義務(wù)，將租賃房屋實(shí)際出售給第三人，致使被告未能優(yōu)先購(gòu)買租賃房屋該房屋已構(gòu)成違約，被告被指控承擔(dān)賠償責(zé)任。律師提示：

承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是《中華人民共和國(guó)合同法》明確規(guī)定的一項(xiàng)法定權(quán)利。即使承租人和出租人在合同中沒有約定，承租人仍有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定，出租人未在合理期限內(nèi)通知承租人或者有其他侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行為的，承租人要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但對(duì)于出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的認(rèn)定請(qǐng)求，人民法院不予支持。

注：出租人在出售租賃房屋前，應(yīng)當(dāng)提前向承租人履行書面通知義務(wù)，以免侵犯承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承擔(dān)賠償責(zé)任。建議在租賃合同中明確約定承租人答復(fù)的合理時(shí)間、方式和期限，避免糾紛。

風(fēng)險(xiǎn)三：抵押房屋能否出租？

[案例]

2010年，出租人a公司與承租人B公司簽訂房屋租賃合同，約定將a公司名下的大廈一至五層全部出租給B公司，a公司在合同中承諾：在本合同有效期內(nèi)，如租賃標(biāo)的物（或包括租賃標(biāo)的物）可用于抵押、轉(zhuǎn)讓等，甲方應(yīng)將租賃物已出租的事實(shí)告知有關(guān)當(dāng)事人，并保證本合同不受抵押、轉(zhuǎn)讓、租賃等的影響，等，B公司按約定支付租金并實(shí)際使用租賃物半年后，發(fā)現(xiàn)上述租賃物在租賃前已抵押給本案外人C銀行。后來，由于a公司未能按時(shí)向銀行還款，經(jīng)法院審理并強(qiáng)制拍賣上述租賃物后，上述租賃物的所有權(quán)人已變更為D公司，D公司拒絕B公司繼續(xù)租賃租賃該租賃物。因B公司不能繼續(xù)履行租賃合同，將a公司起訴至法院，要求解除合同并賠償違約金。

法院判決：

在簽訂房屋租賃合同時(shí)，a公司未告知B公司租賃物已被抵押、查封的事實(shí)?，F(xiàn)在，由于新業(yè)主已明確拒絕B公司繼續(xù)使用涉案房屋，B公司簽訂房屋租賃合同的目的無法實(shí)現(xiàn)。因此，a公司不能繼續(xù)將租賃合同標(biāo)的物出租給B公司，構(gòu)成根本違約。同時(shí)，判決a公司對(duì)乙方承擔(dān)違約責(zé)任。

律師提示：

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉和《物權(quán)法》等相關(guān)法律若干問題的解釋》規(guī)定，出租房屋為“先租后抵押”，抵押不違反租賃合同，不影響承租人繼續(xù)租賃的權(quán)利，承租人可以繼續(xù)使用租賃房屋，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。

如果租賃房屋是“先抵押后租賃”，并且由于抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生變化，抵押權(quán)可以解除租賃，承租人不再享有租賃權(quán)。原租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力，受讓人不得繼續(xù)履行原租賃合同，并承擔(dān)賠償責(zé)任。

注：承租人出租房屋時(shí)，出租人未將出租房屋的抵押事實(shí)告知承租人的，由此造成的損失由出租人承擔(dān)；出租人書面告知承租人抵押事實(shí)的，由此造成的損失由承租人承擔(dān)。

作為出租人，建議在租賃合同中如實(shí)約定房屋抵押權(quán)。以其他方式通知承租人的，應(yīng)當(dāng)保留有關(guān)證據(jù)。作為承租人，在租賃房產(chǎn)前，建議對(duì)租賃房產(chǎn)的權(quán)屬、抵押、查封等情況進(jìn)行核實(shí)，以保證租賃合同的順利履行。

風(fēng)險(xiǎn)四：合同終止時(shí)租賃房屋的內(nèi)部裝修如何處理。筆者對(duì)無效合同、解除合同、解除合同、租賃期滿等不同情形下租賃房屋的裝修處理進(jìn)行了分類梳理。詳見下表：

律師提示：

商品房租賃管理辦法第六條規(guī)定，以下四類房屋不得出租：

（一）違法建設(shè)；（二）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；（三）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；（四）法律、法規(guī)禁止的其他情形。

違法出租的，由市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正；沒有違法所得的，處5000元以下罰款；有違法所得的，處違法所得一倍以上三倍以下的罰款，并處三萬元以下的罰款。

風(fēng)險(xiǎn)六：租賃房屋未辦理房屋租賃登記、變更、延期或注銷手續(xù)的，按照