首先，根據(jù)《合同法》第107條的規(guī)定，一方違約的，可以要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。其次，根據(jù)第114條的規(guī)定，雙方當(dāng)事人可以根據(jù)合同約定確定違約金，也可以根據(jù)實(shí)際損失賠償對(duì)方損失，即賠償。最后，根據(jù)第一百一十五條的規(guī)定，在約定定金的情況下，出賣(mài)人違反合同的，可以要求雙倍返還定金。案例一：買(mǎi)受人郭某與房東林某簽訂了在上海轉(zhuǎn)讓購(gòu)房的中介協(xié)議，總價(jià)170萬(wàn)元，定金5萬(wàn)元。協(xié)議約定在45日內(nèi)簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。事后，房東林某無(wú)故拒絕簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，但同意雙倍定金，但郭某不愿意，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲了40萬(wàn)元左右。隨后，郭某起訴嘉定法院，要求法院雙倍返還定金10萬(wàn)元，并賠償因房?jī)r(jià)上漲造成的損失35萬(wàn)元。經(jīng)法院審理，委托第三人評(píng)估價(jià)款200萬(wàn)元。

最后，法院判決林某將10萬(wàn)元定金雙倍返還郭某，并賠償郭某因購(gòu)房造成的損失25萬(wàn)元。

案例二：

買(mǎi)受人吳某與方東方簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，在上海轉(zhuǎn)讓并購(gòu)買(mǎi)了一套房屋，總價(jià)330萬(wàn)元，支付定金8萬(wàn)元，協(xié)議書(shū)約定60日內(nèi)簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。事后，方東方以妻子不同意銷(xiāo)售為由拒絕簽訂銷(xiāo)售合同。他認(rèn)為協(xié)議無(wú)效，同意退還定金。因此，吳某起訴閘北法院，要求退還定金8萬(wàn)元，賠償80萬(wàn)元。法院追加中介公司為第三人，第三人稱(chēng)賣(mài)方要求增加60萬(wàn)元。

最后，法院判決，方某向吳某返還定金8萬(wàn)元，并向吳某支付原告賠償金30萬(wàn)元。如果定金不能彌補(bǔ)損失，購(gòu)房者可以再索賠一次損失（主要是房?jī)r(jià)上漲的損失），錯(cuò)失同等價(jià)格購(gòu)房的機(jī)會(huì)。

根據(jù)最高法院的司法解釋?zhuān)I(mǎi)賣(mài)合同約定的定金不足以彌補(bǔ)違約造成的損失，守約方要求賠償超過(guò)定金的損失的，人民法院可以處以罰款，但定金和定金的總和損失賠償金不得高于違約造成的損失。

過(guò)去有學(xué)者認(rèn)為，如果約定了定金，損失就不能索賠，應(yīng)該隨著司法解釋的出臺(tái)而消失。根據(jù)《合同法》第一百一十六條的規(guī)定，“當(dāng)事人對(duì)違約金和定金都有約定的，一方違約時(shí)，另一方可以選擇適用違約金或定金?！?/P>

如果出賣(mài)人違約拒絕出售房屋，如何適用定金和實(shí)際損失？以上案例已分析，可以強(qiáng)制執(zhí)行。違約金如何適用于實(shí)際損失？根據(jù)《合同法》第一百一十四條的規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)增加；約定的違約金高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少?！?。如果買(mǎi)方認(rèn)為損失大于罰金，他可以要求賠償罰金并要求增加。

從法律角度看，違約金和損失賠償金不能同時(shí)使用，雙方同意應(yīng)適用違約金，而不是要求賠償損失。由于合同法的任意性，雙方的協(xié)議具有優(yōu)先權(quán)。如果沒(méi)有違約金，要求賠償是合法的。

違約金是過(guò)高還是過(guò)低，是根據(jù)實(shí)際損失，綜合考慮合同履行情況、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度和預(yù)期利益等綜合因素，按照公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則來(lái)衡量和裁定的。由于房?jī)r(jià)上漲，賣(mài)方拒絕把房子賣(mài)給買(mǎi)方。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲是可得利息的損失還是實(shí)際損失？

目前尚無(wú)最終結(jié)論。如果買(mǎi)受人不買(mǎi)其他房屋，我方律師認(rèn)為應(yīng)為可得利息的損失；如果買(mǎi)受人買(mǎi)了其他同樣加價(jià)的房屋，則應(yīng)為買(mǎi)受人的實(shí)際損失。

那么，房?jī)r(jià)上漲的部分能否得到充分支撐？

認(rèn)為應(yīng)綜合考慮定金數(shù)額、支出成本、合同履行情況、雙方過(guò)錯(cuò)程度等因素。對(duì)此，上海高院曾多次發(fā)文予以提供。

在房?jī)r(jià)快速上漲的過(guò)程中，當(dāng)類(lèi)似案件發(fā)生時(shí)，購(gòu)房者如何最大限度地維權(quán)，并獲得所有損失的賠償。如何減少賣(mài)方的損失，甚至不承擔(dān)違約責(zé)任。專(zhuān)業(yè)律師在長(zhǎng)期代理房地產(chǎn)糾紛案件中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，可以最大限度地保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)利。具體細(xì)節(jié)，可以在線(xiàn)咨詢(xún)律師。你知道嗎