《中華人民共和國(guó)合同法》以嚴(yán)格責(zé)任為一般原則，以過錯(cuò)責(zé)任為特別規(guī)定。一般來說，商品房買賣合同也應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，因出賣人原因，買受人在下列期限屆滿未取得房屋所有權(quán)證的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，但當(dāng)事人另有約定的除外：（一）在合同約定的房屋權(quán)屬登記期限內(nèi)銷售商品房的；（2） 商品房買賣合同標(biāo)的為未竣工房屋的，自交付使用之日起90日；商品房買賣合同標(biāo)的為已竣工房屋的，自訂立之日起90日。對(duì)“賣方原因”的司法解釋應(yīng)理解為：對(duì)“賣方原因”的認(rèn)定不應(yīng)以開發(fā)商是否有過錯(cuò)為依據(jù)。這是一個(gè)更復(fù)雜的問題。只要開發(fā)商不履行申領(lǐng)證書的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是，法院應(yīng)當(dāng)從立法的初衷出發(fā)，平衡合同雙方當(dāng)事人因政府行政行為而產(chǎn)生的利益，兼顧公平與合理性。（4） 根據(jù)對(duì)幾個(gè)問題的解釋，《中華人民共和國(guó)合同法》的相應(yīng)規(guī)定以及我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定以下理由為非出賣人理由，即開發(fā)商可以履行的抗辯事由。首先，第三人原因造成的政府行政行為在頒布解釋前存在的一些問題。由于相關(guān)法律法規(guī)對(duì)權(quán)屬登記的滯后，相關(guān)政府權(quán)屬登記管理制度長(zhǎng)期以來相對(duì)不規(guī)范，從而形成了由政府行政行為因素引起的第三方原因。如測(cè)繪問題，1991年1月1日《城市房屋產(chǎn)權(quán)和財(cái)產(chǎn)登記管理暫行辦法》規(guī)定：“城市房屋產(chǎn)權(quán)登記由縣級(jí)以上地方人民政府行政主管部門管理，建立健全房地產(chǎn)檔案和房地產(chǎn)測(cè)繪管理制度”。2011年6月1日的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前，對(duì)項(xiàng)目委托具有房地產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的單位進(jìn)行測(cè)繪的，依法進(jìn)行管理測(cè)繪成果用于房屋權(quán)屬登記前，應(yīng)當(dāng)報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審批。因此，鑒于法律相應(yīng)規(guī)定滯后的歷史原因，作為開發(fā)商完成測(cè)繪證書申請(qǐng)的義務(wù)，實(shí)際上是相關(guān)規(guī)范出臺(tái)前行政部門的具體行政行為。如果審判脫離了房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，單純將責(zé)任歸于開發(fā)商是不合理的。因此，開發(fā)商不應(yīng)對(duì)因第三方業(yè)務(wù)導(dǎo)致的逾期申請(qǐng)負(fù)責(zé)。第二，不可抗力。在實(shí)踐中，對(duì)不可抗力原因的理解在于：一是開發(fā)商無法預(yù)見、避免或克服不可抗力的原因；二是不可抗力的原因?qū)﹂_發(fā)商的業(yè)績(jī)產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性影響，即：，存在導(dǎo)致開發(fā)商未能履行申領(lǐng)證書義務(wù)的因果關(guān)系。三是買方原因。買受人未按合同約定支付房?jī)r(jià)，拒不履行相應(yīng)義務(wù)的，根據(jù)《合同法》關(guān)于不安抗辯權(quán)和行使同時(shí)履行抗辯權(quán)的規(guī)定，開發(fā)商有相應(yīng)的逾期申請(qǐng)豁免理由。房產(chǎn)證是房屋的所有權(quán)。買房時(shí)一定要謹(jǐn)慎處理，及時(shí)解決問題。如果您有任何其他相關(guān)問題，歡迎您咨詢律師事務(wù)所的免費(fèi)法律咨詢，這可以幫助您解答您的疑問。你知道嗎