最高人民法院副院長(zhǎng)黃松友說(shuō)，將于2003年6月1日實(shí)施的司法解釋規(guī)定，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原因，買受人在下列期限屆滿未取得房屋所有權(quán)證的，由出賣人承擔(dān)責(zé)任違約，除當(dāng)事人另有約定外：商品房買賣合同約定的房屋權(quán)屬登記期限；商品房買賣合同約定的房屋權(quán)屬登記期限；商品房買賣合同約定的房屋權(quán)屬登記期限；商品房買賣合同標(biāo)的為未完工房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買賣合同標(biāo)的為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日內(nèi)。合同中沒(méi)有約定違約金或者損失金額難以確定的，可以按照支付的購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)逾期貸款計(jì)收利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。黃松友同時(shí)表示，商品房買賣合同或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的房屋權(quán)屬登記期限屆滿一年以上的，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原因，買受人不能辦理房屋權(quán)屬登記的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持買受人解除合同并賠償損失的請(qǐng)求。因此，根據(jù)上述司法解釋，房地產(chǎn)開發(fā)商在我們二期業(yè)主收房時(shí)，必須做出書面承諾，繳納契稅和維修基金：從業(yè)主收房起，90天內(nèi)辦理房產(chǎn)證并交給業(yè)主。否則，我們的業(yè)主將聯(lián)合起來(lái)，不繳納契稅和維修基金。

為了保護(hù)我們業(yè)主的利益，建議主持人成立二期臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)（不是法律上的正式業(yè)主委員會(huì)），以維護(hù)我們業(yè)主的共同利益！要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任的法律依據(jù)房屋所有權(quán)證是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的法律要件。在商品房銷售中，出賣人交付房屋并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證是房地產(chǎn)出賣人的基本義務(wù)。因此，相關(guān)法律法規(guī)對(duì)商品房銷售中辦理房屋所有權(quán)證的期限作出了明確規(guī)定。如1998年7月20日頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)屬登記手續(xù)使用；現(xiàn)售商品房的購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)自買賣合同簽訂之日起90日內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)屬登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)屬登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！保?000年4月4日頒布的《商品房銷售管理辦法》第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起60日內(nèi)，向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門報(bào)送房屋權(quán)屬登記所需資料。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)屬登記手續(xù)。

自2003年6月1日《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》頒布實(shí)施以來(lái)，對(duì)出賣人辦理房屋的義務(wù)和期限作了非常具體的規(guī)定商品房銷售中的產(chǎn)權(quán)證?！督忉尅返谑藯l規(guī)定：“因出賣人原因，買受人在下列期限屆滿后未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證取得房屋所有權(quán)證的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，但當(dāng)事人另有約定的除外：

（一）商品房買賣合同約定的房屋權(quán)屬登記期限；（二）商品房買賣合同標(biāo)的物為尚未建成的房屋的，自交付使用之日起90日；（3） 商品房買賣合同標(biāo)的為已竣工房屋的，應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起90日內(nèi)完成?！蓖瑫r(shí)，《解釋》明確規(guī)定了出賣人遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的法律后果，買受人可以據(jù)此解除合同。第十九條：“因出賣人原因，商品房買賣合同或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋權(quán)屬登記的期限屆滿一年以上的，對(duì)買受人予以處罰買受人無(wú)法辦理房屋權(quán)屬登記，買受人要求解除合同并賠償損失的，應(yīng)予支持?！辟r償金額的計(jì)算根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房銷售糾紛的解釋》第十八條的規(guī)定，合同中沒(méi)有約定違約金或者損失金額難以確定的，可以依法計(jì)算支付的購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)。你知道嗎