[案例]

錢(qián)某（女）和楊某夫婦2007年10月以32萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一棟三居室樓房。后來(lái)，他們認(rèn)為房子離工作單位很遠(yuǎn)，就決定賣掉，但找不到合適的買(mǎi)家。2008年2月初，楊某外出出差。唐經(jīng)人介紹找到了錢(qián)。他說(shuō)，自己過(guò)去看過(guò)這套房子，愿意以28萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。錢(qián)不同意。經(jīng)協(xié)商，錢(qián)某決定以30萬(wàn)元的價(jià)格出售該房屋。第二天，唐某先匯了15萬(wàn)元。錢(qián)某隨后將鑰匙交給了唐某，但由于房產(chǎn)證是楊某存放在單位的，錢(qián)某提出在丈夫出差回來(lái)后辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記。辦理完手續(xù)后，唐某又支付了15萬(wàn)元。同年5月初，楊某從外地回來(lái)后得知房?jī)r(jià)上漲，便找到唐某，要求加價(jià)2萬(wàn)元辦理過(guò)戶登記手續(xù)。唐不同意。同年5月10日，楊某以32萬(wàn)元的價(jià)格將房屋出售給王某，并于5月15日與王某辦理了登記過(guò)戶手續(xù)。隨后，王某找到唐某并要求其搬走，隨后法院以侵犯楊某和王某的所有權(quán)為由對(duì)其提起訴訟，并要求法院終止楊某和王某之間的房屋買(mǎi)賣合同。楊某提出，妻子錢(qián)某將房屋出售給唐某時(shí)，他不知情，也未征得唐某同意，故出售無(wú)效。法院經(jīng)依法審理，于2008年6月作出判決，認(rèn)定王某與楊某的房屋買(mǎi)賣合同合法有效，決定唐某騰出爭(zhēng)議房屋交付給王某，并決定楊某賠償唐某損失2.5萬(wàn)元因合同無(wú)效，賠償人民幣元。

[分析]

本案涉及兩份房屋買(mǎi)賣合同，一份是唐某與房屋所有人簽訂的房屋買(mǎi)賣合同，已交付但未登記；另一份是王某與房屋所有人簽訂的房屋買(mǎi)賣合同，未交付但已登記。這兩份合同的效力如何？誰(shuí)能取得房子的所有權(quán)？

城市私有房屋管理?xiàng)l例第六條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或者房屋現(xiàn)狀發(fā)生變化時(shí)，房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移或者房屋現(xiàn)狀的登記，必須向當(dāng)?shù)胤课葜鞴懿块T(mén)辦理?！?a href='http://www.shkps.cn/contract/105.html' target='_blank' data-horse>合同法解釋（一）》第九條法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)的，但未規(guī)定合同登記后生效，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)的，不影響合同效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)和其他物權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?！?。可見(jiàn)，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是以登記為基礎(chǔ)的，但不應(yīng)視為買(mǎi)賣合同成立、生效或無(wú)效的理由。根據(jù)合同法原則，買(mǎi)賣合同是債權(quán)合同。雙方協(xié)商一致，合同成立。合同不缺乏有效要件的，合同有效。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的目的是轉(zhuǎn)移其所有權(quán)，是合同的履行。屬于合同外的法律事實(shí)。它既不是合同的成立要件，也不是合同的生效要件，與合同的效力無(wú)關(guān)。合同有效的，出賣人應(yīng)當(dāng)將房屋交付買(mǎi)受人，并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。否則，將構(gòu)成違約。買(mǎi)受人可以要求出賣人繼續(xù)履行合同，也可以要求解除合同并賠償損失。法院可以責(zé)令賣方履行上述義務(wù)或者解除合同。你知道嗎