農(nóng)村房屋銷售有效性必須滿足以下四個(gè)條件：

<1。農(nóng)村住房依靠的宅基地屬于農(nóng)村集體成員，因此購(gòu)房者必須是村民集體成員。城鎮(zhèn)居民沒有購(gòu)買農(nóng)村住房的資格。

2。賣方的主要資格是合格的。賣方必須有權(quán)占有、使用、獲得和處分其財(cái)產(chǎn)。對(duì)于共有人來說，如果其中一方單方面處分房屋，就不會(huì)使房屋買賣生效。

3。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)符合申請(qǐng)宅基地的條件。農(nóng)村村民每戶只能有一塊宅基地，有宅基地的不能再申請(qǐng)宅基地。如果買受人不符合上述條件，以變相占有的形式變相出售更多的宅基地，這種出售行為就得不到法律的支持和保護(hù)。

4。這筆交易是村民委員會(huì)批準(zhǔn)的。這是一個(gè)必要的程序，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)對(duì)這一產(chǎn)權(quán)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的處分。《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織，只有組織成員才能享有宅基地使用權(quán)；農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地；村民出售、出租房屋的，不予批準(zhǔn)宅基地申請(qǐng)。從上述規(guī)定來看，法律雖然沒有禁止農(nóng)村村民出售、出租宅基地上建造的房屋，但對(duì)房屋出售主體有限制。

農(nóng)村房屋買賣的出賣人一般是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，而買受人有兩種情況：一種是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，另一種是集體經(jīng)濟(jì)組織外部成員。

1。集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員可以分為三種具體情況：一是有宅基地，符合國(guó)家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)；二是有宅基地，但尚未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；三是，他們已在集體經(jīng)濟(jì)組織中定居，但沒有被分配宅基地。按照村民只能擁有一塊宅基地的規(guī)定，有宅基地且符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的村民不可能再申請(qǐng)宅基地。對(duì)于上述第二種情況，村民申請(qǐng)第二套宅基地超過國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，不予批準(zhǔn)。第三種情況，可以依法申請(qǐng)建設(shè)用地。根據(jù)《江蘇省土地管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定，農(nóng)民購(gòu)買農(nóng)村房屋，應(yīng)當(dāng)符合申請(qǐng)宅基地的條件。根據(jù)以上三種情況：第一種情況不能再申請(qǐng)建房，所以不可能買村民房；第二種情況可以買村民房，要看所占宅基地是否超標(biāo)；第三種情況要符合申請(qǐng)建房用地的條件，所以才有可能買村民的房子。如果是非集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，則有兩種情況：（1）城鎮(zhèn)居民。根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳1999年下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地出讓管理禁止炒作土地的通知》第二條第二款規(guī)定，農(nóng)民住房不得賣給城鎮(zhèn)居民，城鎮(zhèn)居民不得占用農(nóng)民集體土地建房，對(duì)違法建設(shè)、收購(gòu)的房屋，有關(guān)部門不得核發(fā)土地使用證和房產(chǎn)證。2009年，江蘇省政府《關(guān)于加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)管理的通知》也強(qiáng)調(diào)，禁止農(nóng)民將房屋出售給城鎮(zhèn)居民。因此，城鎮(zhèn)居民不是農(nóng)村住房的合法購(gòu)買者。（二）集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民。根據(jù)國(guó)家土地管理法的有關(guān)規(guī)定，只有集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民不是農(nóng)村房屋銷售的合法購(gòu)買者。事實(shí)上，可以看出，國(guó)家對(duì)農(nóng)村房屋銷售的限制是無可厚非的。這是因?yàn)槿绻试S農(nóng)民自由買賣房屋，也就是說，允許農(nóng)民出售房屋下的宅基地使用權(quán)。這是國(guó)家不允許的，所以農(nóng)村的房子只能在本村的村民中間賣。賣給其他村民是無效的，不受法律保護(hù)。如果房屋銷售中問題較多，建議咨詢相關(guān)專業(yè)律師。律霸還為律師提供在線咨詢服務(wù)。歡迎您進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎