新《民法典》將于2021年1月1日起施行，民法通則有效期至2020年12月31日。屆時(shí)，與民法典相抵觸的規(guī)定將失效，并將被新頒布的司法解釋所取代?！睹穹ǖ洹肥┬星暗囊?guī)定：《民法通則》第五十八條【無(wú)效民事行為】下列民事行為無(wú)效：（一）無(wú)民事行為能力人所為；（2） 限制民事行為能力的，不能依法獨(dú)立實(shí)施；（三）一方以欺詐、脅迫或者利用他人危險(xiǎn)的手段，使對(duì)方違背真實(shí)意思的；（五）非法或者與公共利益相勾結(jié)的。無(wú)效民事行為從一開始就沒有法律約束力。（1） 借款人當(dāng)時(shí)有資格買房：

1。保障性住房的相關(guān)政策問題。如果借款人當(dāng)時(shí)具備購(gòu)房資格，想取得房屋所有權(quán)，必須先與借款人達(dá)成協(xié)議，取得借款人的轉(zhuǎn)讓許可（從借款人同意以其名義購(gòu)房的原始情況來(lái)看，雙方有協(xié)商的基礎(chǔ)）（b）基礎(chǔ)）。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，“經(jīng)濟(jì)適用房屬于政策性住房，購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)有限。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年后，購(gòu)房人可直接支付政府土地收益綜合價(jià)款，取得全部產(chǎn)權(quán)，并進(jìn)行變更登記。

如果雙方同意轉(zhuǎn)讓，五年后才能辦理手續(xù)。對(duì)此，雙方可簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定房屋5年后轉(zhuǎn)讓，并確定較高的違約責(zé)任，以防止可能發(fā)生的違約行為影響5年后協(xié)議的履行，從而保護(hù)權(quán)益雙方的。當(dāng)然，如果雙方未能達(dá)成轉(zhuǎn)讓意向，借款人只能將房屋返還給借款人，并向借款人索要房屋款。因此，如果借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的借款人反悔并起訴房屋所有權(quán)屬于借款人，實(shí)際出資人就不具有基于產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)，而是由于其實(shí)際出資，他和借款人之間存在著一種基于債權(quán)的債務(wù)關(guān)系，即他雖然沒有房子，但他仍然有錢。（2） 借款人不具備購(gòu)房資格：

根據(jù)我國(guó)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，以合法手段掩蓋違法目的的合同無(wú)效。因此，不具備購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房條件的借款人與借款人簽訂委托代理合同是違法的。法律不保護(hù)這種情況。名下購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房是否有效。在履行過(guò)程中，如果發(fā)生糾紛，很可能被認(rèn)定為無(wú)效，在實(shí)踐中也不會(huì)得到法院的支持。原因如下：

1?？紤]到建設(shè)保障性住房的目的：

為了解決中低收入家庭的住房問題，改善全社會(huì)的居住條件，政府對(duì)特殊群體推出了這一優(yōu)惠政策。在發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的過(guò)程中，政府一般需要通過(guò)不同的方式和渠道給予財(cái)政補(bǔ)貼，如果這種合同有效的話，不是名義上的購(gòu)買，使原本不符合購(gòu)買條件的人購(gòu)買舒適型住房或者限價(jià)房，而本應(yīng)享受舒適型住房或者限價(jià)房的人的住房條件沒有得到改善，這違背了政府推出保障性住房和限價(jià)房的初衷，因而違反了《中華人民共和國(guó)住房法》，違背了公共利益。根據(jù)《民法通則》第五十八條的規(guī)定，以法律形式掩蓋違法目的的民事行為是無(wú)效的，無(wú)效的民事行為從一開始就沒有法律約束力。以經(jīng)濟(jì)適用住房名義擁有經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)的，以房屋產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”和《物權(quán)法》第九條“房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，依法登記后生效；未經(jīng)登記不得生效，但法律另有規(guī)定的除外”。因此，房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬應(yīng)以產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)，房屋產(chǎn)權(quán)登記在名義產(chǎn)權(quán)人名下。

在此基礎(chǔ)上，本文對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房點(diǎn)名購(gòu)買的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了梳理?？梢姡沦I賣經(jīng)濟(jì)適用房存在很大風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)踐中，由于借款人的收回行為，很容易引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛。當(dāng)以借款人名義購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)生糾紛時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)借款人無(wú)法證明購(gòu)房款是自己支付的一系列問題。如果您對(duì)此有更多疑問，律師事務(wù)所將提供專業(yè)的法律咨詢服務(wù)。你知道嗎