1、 開發(fā)商的宣傳是否具有法律效力？如何處理售房廣告與購房合同不一致的問題。開發(fā)商的宣傳是否具有法律效力，主要從廣告的性質(zhì)來分析。有的開發(fā)商會在廣告中寫一些承諾，把購房者的條件寫進(jìn)正式的“購房合同”。此時，已不再是廣告，而是合同條款，其法律效力明確有效。但同時，也有一些廣告不能或沒有成為合同條款。我們討論的是這些廣告。由于這些廣告的清晰度和性質(zhì)不同，應(yīng)區(qū)別對待。

有些廣告內(nèi)容是開發(fā)商宣傳的夸張語言，目的是吸引眼球，營造氣勢和氛圍。沒有明確的指標(biāo)，如“理想居所”、“居家首選地”、“溫馨家園”等。事實上，這些廣告口號并不具有法律約束力。

有些廣告完全不同，標(biāo)明的價格、位置、裝修條件、物業(yè)管理條件、配套設(shè)施設(shè)備、贈品或優(yōu)惠等，符合合同法對要約的定義，自然產(chǎn)生法律效力。《合同法》第十四條規(guī)定：“要約是與他人訂立合同的意思表示，意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）內(nèi)容明確；（二）表示要約人接受要約人承諾后，受意思表示的約束”。構(gòu)成要約的廣告是與他人訂立合同的意思表示，因為該合同對房屋的質(zhì)量、價格、位置或者配套設(shè)施設(shè)備、贈品等重要方面作出了明確的說明，它對購房者最終的購房決策起到了很大的作用。其實，它的內(nèi)容是具體的。只要買賣雙方不受合同所述廣告內(nèi)容的約束，就應(yīng)與開發(fā)商變更廣告內(nèi)容。《合同法》第十五條規(guī)定：“商業(yè)廣告內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約”。這種廣告不再是簡單的邀約，而是要約?！逗贤ā返谑鍡l規(guī)定：“要約到達(dá)受要約人時生效”，即構(gòu)成要約的廣告發(fā)布后具有一定的法律效力，發(fā)布廣告的開發(fā)商不得輕易變更其承諾。

如果購房者因為廣告的內(nèi)容，即房屋的價格、位置或配套設(shè)施設(shè)備，想向開發(fā)商買房，這種行為實際上是一種承諾?！逗贤ā返诙鍡l規(guī)定“承諾生效時合同成立”，即開發(fā)商不主張不再在廣告中提供一個或者多個條件的，就意味著雙方已經(jīng)訂立合同。即使這些廣告不包括在合同條款中，也是雙方合同的一部分，雙方都應(yīng)遵守。因為廣告的內(nèi)容沒有寫在合同里，所以引起了很多問題。開發(fā)商以合同中沒有規(guī)定為借口，不履行廣告中的承諾，不屬于商業(yè)信譽(yù)的表現(xiàn)，不符合法律規(guī)定。同時建議廣大購房者在購房合同的廣告中明確寫一些條件，避免一些不必要的麻煩，更好地維護(hù)自己的權(quán)益。由于法律對商品房銷售廣告的限制日益規(guī)范，開發(fā)商往往在合同的補(bǔ)充條款或附件中設(shè)置一些無形的免責(zé)條款陷阱，以規(guī)避法律風(fēng)險。例如，有開發(fā)商曾在合同附件中注明“合同及附件中未載明的樣板房廣告、協(xié)議、承諾無效”，如有開發(fā)商故意將平面圖模糊作為合同附件。

一方面，對于購房者來說，在簽訂合同時，一定要保持高度的警惕性，盡可能利用自己的知識結(jié)構(gòu)，全面、仔細(xì)地審核擬簽訂的合同條款，特別是對合同的補(bǔ)充條款和附件，必要時應(yīng)予以補(bǔ)充委托專業(yè)人員審核，避免疏忽和后顧之憂。

另一方面，購房者需要掌握一些善于使用補(bǔ)充條款和附件的合同簽訂技巧，并爭取與開發(fā)商在簽訂合同前在廣告和宣傳材料中做出明確具體的承諾，如圖片、資料、說明書等作為補(bǔ)充條款，將其寫入合同或粘貼為合同附件，并讓開發(fā)商蓋章確認(rèn)，形成合同分包的有效部分。最后，我們不能忽視，我們應(yīng)該努力簽訂有利于買方的違約責(zé)任條款。由于既成事實房地產(chǎn)建成后回收成本較高，在當(dāng)前房地產(chǎn)價格不斷上漲的市場形勢下，購房者應(yīng)盡最大努力預(yù)見開發(fā)商不履行合同的法律后果，并設(shè)定較高的賠償金額，具體如下：，切實可行、合法的違約金，以防止判決結(jié)果的產(chǎn)生。從以上法律規(guī)定可以看出，在正常情況下，開發(fā)商應(yīng)該對自己的廣告負(fù)責(zé)，不能輕易改變自己的廣告承諾。有一個合同，我們不得不爭辯，不能被房地產(chǎn)開發(fā)商“忽悠”。最后，如果你想更多地了解法律，律師協(xié)會還為律師提供在線咨詢服務(wù)。歡迎您進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎