居民購買農(nóng)村房屋時如何確定被拆遷人。1989年，劉某和張某簽訂了銷售協(xié)議。劉某以2.5萬元的價格將劉某的祖居地賣給了張某。張某是城市居民。2001年，張某將從劉某手中買的房子賣給了張某。

2004年，劉某以張某和張某均為城鎮(zhèn)居民，依法不能購買農(nóng)村村民所有的房屋為由，上訴法院確認(rèn)買賣協(xié)議無效。法院經(jīng)審理查明，劉某購買的房屋為祖?zhèn)鞣课荩⒁?a href='http://www.shkps.cn/lawyers/list-130000-0-0.html' target='_blank' data-horse>河北省人民政府出具的土地權(quán)屬證書原件為證明。劉某把房子賣給張某后，張某又把房子賣給了張某。后來，由于意外損失，房子的屋頂被燒毀。后來，張某投資改擴(kuò)建，但沒有取得相應(yīng)的規(guī)劃許可，也沒有辦理宅基地使用權(quán)變更登記。一審法院以未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)為由，確認(rèn)劉某與張某的買賣協(xié)議無效。但由于時間較長，且原房屋已滅失，不存在歸還的可能，故判決駁回了劉某要求張某及張某歸還房屋的訴訟請求。劉某不服一審判決提起上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。

2010年，張某購買的房屋占用范圍內(nèi)的土地被納入拆遷范圍。張某與拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，領(lǐng)取補(bǔ)償款并交付房屋。此時，劉某已去世，劉某的配偶鄧某及其子女認(rèn)為劉某與張某簽訂的買賣協(xié)議已經(jīng)生效，法院判決確認(rèn)該協(xié)議無效。張某不是房屋的權(quán)利人，無權(quán)處分。他們向法院起訴，要求確認(rèn)拆遷人與張某簽訂的安置補(bǔ)償協(xié)議無效。

本案中，一審法院判決，張某的房屋后來改擴(kuò)建，不再是劉某原來的房屋。因此，張某與拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議合法有效。

鄧和他的孩子提出上訴。二審法院認(rèn)為，劉某與張某的買賣協(xié)議已生效，判決確認(rèn)無效。但由于長期存在買賣關(guān)系，不適宜退房等因素，張某被判不退房?，F(xiàn)在拆遷人以張某為被拆遷人，簽訂了拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，沒有法律依據(jù)。鄧某及其子女是劉某，依法主張權(quán)利并無不當(dāng)。據(jù)此，二審法院撤銷一審判決，確認(rèn)拆遷人與張某簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議無效。

[律師點評]

本案爭議焦點有三個問題：一是劉某與張某簽訂的買賣協(xié)議是否有效？二是拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是否有效？第三，本案被拆遷人是誰？糾紛焦點：一是法院判決買賣協(xié)議無效有一定的法律依據(jù)。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條規(guī)定，農(nóng)村和郊區(qū)的土地屬于農(nóng)民集體所有，但依法屬于國家所有的除外；宅基地、私有地、私有山屬于農(nóng)民集體所有。在這種情況下，劉某是村民。他的房子雖然是祖?zhèn)鞯姆孔?，但新中國成立后，土地所有?quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜兄坪娃r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有制的二元所有制結(jié)構(gòu)。也就是說，在中國，土地私有制是不允許的?！吨腥A人民共和國土地管理法》第三條規(guī)定，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。本案中，劉先生與張先生簽訂了買賣協(xié)議。由于宅基地屬于當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，張先生是購買農(nóng)村房屋的城鎮(zhèn)居民。這里的房屋買賣，必然涉及土地使用權(quán)人的變更。即使劉先生沒有表達(dá)將宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的意向，買賣行為也違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因此簽訂的合同當(dāng)然是買賣協(xié)議無效的。張某將從劉某處購買的房屋出售給張某的行為是，他無權(quán)處分他人財產(chǎn)。因此，未經(jīng)劉某批準(zhǔn)，買賣協(xié)議無法生效。律師提示：此類糾紛沒有統(tǒng)一的法律規(guī)定和司法實踐。解決這些問題的指導(dǎo)性規(guī)定是：第一，對本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，合同視為有效。二是房屋出售給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）外人員的，經(jīng)有關(guān)組織、部門批準(zhǔn)，可以認(rèn)定合同有效。三是未經(jīng)有關(guān)組織、部門批準(zhǔn)，將房屋出售給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）外人員的，未實際履行合同或者買受人未實際居住、使用房屋的，合同無效。四是將房屋出售給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）外人員，未經(jīng)有關(guān)組織、部門批準(zhǔn)，合同已實際履行，買受人已實際居住使用的，合同效力暫不明示。在實際處理中，購房人應(yīng)當(dāng)認(rèn)清房屋現(xiàn)狀，本著尊重現(xiàn)狀、維護(hù)穩(wěn)定的原則，繼續(xù)占有、居住和使用房屋。

處理此類案件時，還應(yīng)區(qū)分不同情況：

首先，如果按上述第三種情況處理，雙方應(yīng)分別返還房屋和購房款。二是爭議房屋已被拆遷或者已納入拆遷范圍的，在扣除買受人購房款后，應(yīng)當(dāng)充分考慮買受人重新購房的合理費(fèi)用，買賣雙方應(yīng)當(dāng)按比例取得賠償，而除法比一般可以考慮在7:3左右。

這位律師認(rèn)為，農(nóng)村宅基地房屋銷售應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行。對于由此引發(fā)的糾紛，要綜合考慮出賣人出售房屋是否獲得批準(zhǔn)、合同是否履行、買受人身份是否真實、買受人是否實際擁有和控制宅基地房屋等因素，區(qū)分不同情況，妥善處理。爭議房屋買賣合同經(jīng)法院認(rèn)定無效的，買賣雙方應(yīng)當(dāng)按照締約過失責(zé)任原則分別承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。二是法院判決搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議無效、正確。

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是拆遷人與被拆遷人就拆遷范圍內(nèi)房屋和地上物體的補(bǔ)償安置達(dá)成協(xié)議的合同。協(xié)議雙方的主體必須是法律規(guī)定的被拆遷人和被拆遷人。目前，國家規(guī)范性法律文件對農(nóng)村集體土地拆遷沒有具體規(guī)定。根據(jù)《北京市集體土地拆遷管理辦法》第三條規(guī)定，被拆遷人是指對被拆遷房屋擁有所有權(quán)的單位或者個人。參照國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》第四條第三款的規(guī)定，被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。因此，在農(nóng)村集體土地拆遷過程中，被拆遷人應(yīng)當(dāng)是依法取得宅基地房屋所有權(quán)的所有人。

本案中，張某取得劉某祖籍的依據(jù)是與張某簽訂的銷售協(xié)議，但經(jīng)法院確認(rèn)無效。在拆遷過程中，不僅是對地上物的補(bǔ)償，更是對宅基地等附著物位置的補(bǔ)償。雖然張某的房屋是火災(zāi)后重建的，但未經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)，他無法取得宅基地使用權(quán)，不能作為被拆遷人。因此，與拆遷人簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議因其主體和內(nèi)容違法而無效。在農(nóng)村集體土地拆遷過程中，沒有專門的法律法規(guī)對被拆遷人進(jìn)行認(rèn)定