1、 協(xié)議有效嗎？

名下購房，是指房屋的實(shí)際出資人以他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。

以名購房是否有效，主要取決于借款人（實(shí)際購房人）與出票人（房屋登記人）之間是否有借名協(xié)議。這主要是根據(jù)我國民法通則中當(dāng)事人意思自治原則的規(guī)定。如果借款人與名人在購房前簽訂房屋名稱借用協(xié)議，房屋所有權(quán)應(yīng)明確約定房屋實(shí)際所有權(quán)屬于借款人。同時(shí)，根據(jù)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人約定一方以他人名義購房，以他人名義登記，而借款人應(yīng)實(shí)際享有該房屋的權(quán)益，并要求登記人（出票人）按合同辦理房屋所有權(quán)過戶登記即可支持。但因登記人債權(quán)人被查封等原因，或者涉及第三人在善意交易中的利益，不能依法辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記的。

但是，如果一方提供證據(jù)證明購買該房屋確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方就借名登記達(dá)成協(xié)議，主張確認(rèn)該房屋歸其所有或者要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；主張其他債權(quán)向登記人出資的，依照出資性質(zhì)和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。其次，借用他人名義購房的法律風(fēng)險(xiǎn)提示1、借用他人名義購房，如果是為了規(guī)避法律的禁止，可能導(dǎo)致合同最終無效的風(fēng)險(xiǎn)。

2。非產(chǎn)權(quán)所有人的受托人基于私人委托，以自己的名義簽訂房屋買賣協(xié)議，構(gòu)成隱名代理人。買方聲稱合同因欺詐而無效，這很難得到法院的支持。因此，買受人對(duì)業(yè)主身份的審查義務(wù)應(yīng)在簽訂合同前完成，不應(yīng)受到中介的承諾或保證的影響。即登記的物權(quán)不屬于實(shí)際權(quán)利人所有。借名行為不違反法律禁止性規(guī)定的，借款人只享有債權(quán)。在借款人無權(quán)處分房屋的情況下，存在借款人喪失房屋所有權(quán)，無法向第三人追償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。如果不能證明實(shí)名購房的事實(shí)，我們甚至?xí)ハ蚪杩钊酥鲝埶袡?quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)利，也就是說，雙方只有貨幣貸款或預(yù)付款的債務(wù)關(guān)系。如果開發(fā)商同意向親友購買倒賣的商品房，即使實(shí)際付款并入住，但產(chǎn)權(quán)人沒有變更，也沒有書面的房屋買賣合同來證明，在真實(shí)的案例中也會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)：即使兄妹交錢，只是雙方?jīng)]有簽訂合同，也沒有付款；如果住在房子里，他們只是私下借。因此，購買轉(zhuǎn)售商品房，不僅要簽訂書面合同，而且最終要達(dá)到產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的效果。

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