如何防止購房陷阱。知己知彼，百戰(zhàn)百勝。房地產(chǎn)市場上有很多種房子。作為買家，一定要了解自己的收入和消費(fèi)水平，不能小看自己或目標(biāo)過高，以免日后給自己帶來沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。搞清楚自己應(yīng)該買什么樣的商品房之后，更重要的是了解開發(fā)商的資質(zhì)。由于開發(fā)商和購房者之間存在嚴(yán)重的市場信息不對稱，雙方的地位基本不平等。實(shí)踐中，開發(fā)商利用集體土地開發(fā)房地產(chǎn)，開發(fā)商逃避預(yù)售資金，對預(yù)售房地產(chǎn)進(jìn)行抵押，嚴(yán)重侵害了購房者的權(quán)益。第二，看清“內(nèi)部認(rèn)購”的真實(shí)面目很多開發(fā)商喜歡在樓盤預(yù)售前進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購。一是造勢，二是發(fā)現(xiàn)。他們都在為預(yù)售做準(zhǔn)備。對于買家來說，相對而言，內(nèi)部認(rèn)購的價格相對較低，具有一定的吸引力。對此，筆者認(rèn)為，由于內(nèi)部認(rèn)購行為沒有得到政府的認(rèn)可，也沒有納入管理范圍，商品房內(nèi)部認(rèn)購可能存在以下隱患：，開發(fā)商未繳納開發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，日后難以取得房地產(chǎn)權(quán)證；

其次，商品房可能已由開發(fā)商抵押，買方日后無法取得房屋的全部所有權(quán)。

第三，由于內(nèi)部認(rèn)購合同未經(jīng)政府部門登記，開發(fā)商可能會將一樓的房屋多賣出去。因此，購房者千萬不能因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購商品房的所謂價格優(yōu)勢而粗心大意。實(shí)踐中，為了盡快將商品房銷售出去，開發(fā)商和購房人在簽訂商品房銷售合同前先簽訂商品房預(yù)售認(rèn)購書，購房人按照認(rèn)購協(xié)議支付一定的款項(xiàng)。但往往在正式的商品房銷售談判中，因具體條款發(fā)生糾紛，無法簽訂正式的商品房銷售合同，雙方便轉(zhuǎn)而將購房者所交的錢是否視為定金，適用“定金罰則”而爭吵不休。對于認(rèn)購書的法律性質(zhì)，一般認(rèn)為，如果認(rèn)購書中含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、簽訂正式預(yù)售合同的時間等。，商品房認(rèn)購書具有合同約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購書中約定的金額作為終止保證金，并適用保證金罰款。如果認(rèn)購書中沒有商品房買賣合同的主要條款，認(rèn)購書只是一份沒有法律約束力的“意向書”，購房人支付的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)退還。為了加快資金回籠，在實(shí)際操作中，一些開發(fā)商給一次性付款的購房者提供一定的折扣，一些經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)越的購房者愿意一次性付款以避免麻煩。但這種做法其實(shí)有一定的風(fēng)險，如果開發(fā)商開發(fā)不完，購房者很可能賠錢。因此，購房者應(yīng)盡量根據(jù)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)展情況分期支付房價，盡量減少風(fēng)險，避免日后被“套牢”。合同中約定簽約時支付房價10%的，開發(fā)商應(yīng)保證工程竣工至4樓，買受人再支付10%的房款。（5） 明確約定的房屋收回標(biāo)準(zhǔn)（《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條、第十八條）明確規(guī)定了商品房的交付標(biāo)準(zhǔn)，即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須竣工交付使用認(rèn)可的。住宅小區(qū)或者其他組團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工時，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收項(xiàng)目包括：（1）城市規(guī)劃設(shè)計條件落實(shí)情況；（2）城市規(guī)劃要求的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)情況；（3）單項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；（4）拆遷安置方案落實(shí)情況；（5）物業(yè)管理落實(shí)情況。住宅小區(qū)等組團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。商品房建筑面積以房地產(chǎn)測繪部門測繪成果為準(zhǔn)。而合同往往是在測繪前簽訂的，因此，合同中約定的商品房面積往往與實(shí)測面積不符。

商品房買賣合同約定面積與實(shí)際面積有差異的，按合同約定辦理；合同無約定，面積誤差率絕對值超過3%的，購房人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積的，由買受人補(bǔ)足房價誤差率小于3%（含3%）的部分；房價誤差率超過3%的部分由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差率絕對值小于3%（含3%）的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房價返還給買受人；絕對值超過3%的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)雙倍返還購房人。7知道如何處理按揭大多數(shù)開發(fā)商寫在他們的銷售廣告多少年，他們將提供多少按揭，他們將提供多少按揭每月，以表明它是容易提供按揭。一些購房者還認(rèn)為，在簽訂合同、支付部分房價、提交一系列房貸申請文件后，可以放心等著入住。實(shí)際上，提供抵押貸款的是銀行，而不是開發(fā)商。銀行在調(diào)查買方信用后，不得批準(zhǔn)抵押貸款。在實(shí)際操作中，也有一些開發(fā)商將按揭作為一種銷售手段，但并不對外公開。如果銀行不批準(zhǔn)按揭或者根本沒有按揭，而購房者已經(jīng)支付了部分房價，那么購房者是非常被動的。更好的辦法是對商品房買賣合同中未經(jīng)批準(zhǔn)的按揭申請如何處理作出明確規(guī)定。有的購房者經(jīng)常遇到這種情況，接到開發(fā)商的交房通知后，去樓盤看看，很多商品房的設(shè)施都不到位。對此，一些購房者急于入住，直接收回房產(chǎn)。部分購房者明確書面通知開發(fā)商不接受交房，并要求開發(fā)商承擔(dān)遲延交房責(zé)任。它們的法律后果是不同的。前者收回后，即使該商品房根本不適合居住和使用，購房者也不能要求開發(fā)商承擔(dān)遲延交付的違約金。

當(dāng)然，如果商品房存在質(zhì)量問題，已經(jīng)收到房屋的購房人仍然可以要求開發(fā)商賠償因質(zhì)量問題造成的財產(chǎn)損失，但這與開發(fā)商的遲延交付違約責(zé)任不同，而且證明房屋質(zhì)量問題相當(dāng)困難，賠償成本也很高。相反，由于開發(fā)商明顯違約，后者要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的難度要小得多。9了解預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的條件在房地產(chǎn)交易中，存在預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的情況，即商品房原買受人將未完成預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓給他人，俗稱“炒房”。因?yàn)轭A(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓有利于轉(zhuǎn)讓方融資，對受讓方可能有價格優(yōu)惠，國家可以增加稅收，所以雖然理論上存在爭議，但實(shí)踐中“炒房”始終是客觀存在的。但由于“樓花”畢竟不是現(xiàn)房，涉及復(fù)雜的法律關(guān)系，建議買受人在充分了解轉(zhuǎn)讓人原合同的具體情況后再作決定。簡言之，如果轉(zhuǎn)讓人已足額支付價款，轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房不需要事先征得開發(fā)商作為預(yù)售人的同意。買受人未支付價款的，轉(zhuǎn)讓必須事先征得出賣人同意。如果