2012年7月，莫某和魏某經(jīng)人介紹認(rèn)識。在溝通過程中，莫某得知魏某有一處宅基地待售。雙方協(xié)商價格后，莫某交了10.5萬元定金，魏某給莫某開了收據(jù)，由于魏某的宅基地使用權(quán)正在辦理中，雙方?jīng)]有簽訂協(xié)議。2013年7月3日，魏某拿到了該宅基地的《國有土地使用證》。2013年8月15日，轉(zhuǎn)讓方魏某夫婦為甲方，受讓方莫某為乙方，雙方在魏某家中簽訂了《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。協(xié)議約定，甲方將位于市區(qū)濱江路78平方米的宅基地轉(zhuǎn)讓給乙方，轉(zhuǎn)讓價格為23.18萬元。雙方約定付款方式，付款方式需經(jīng)甲方同意，甲方辦理土地使用證轉(zhuǎn)讓手續(xù)，所有轉(zhuǎn)讓稅費均由甲方承擔(dān)，雙方還就違約責(zé)任特別約定：自本協(xié)議簽訂之日起，任何一方均不得反悔其違約行為。如發(fā)生違約，甲方應(yīng)在原過戶費的基礎(chǔ)上雙倍賠償乙方；如發(fā)生違約，甲方不得將乙方收取的過戶押金退還乙方，作為乙方違約金的抵銷。協(xié)議簽訂后，魏某到國土資源部門辦理了相關(guān)手續(xù)。由于轉(zhuǎn)讓稅高，魏某和莫某協(xié)商轉(zhuǎn)讓費或提高地價，但雙方未能達(dá)成協(xié)議。莫某催促魏某履行協(xié)議，辦理土地出讓，但魏某沒有答復(fù)。于是，莫某向法院提起訴訟，要求撤銷雙方簽訂的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，魏某返還購買宅基地定金10.5萬元，并支付違約金92720.00元。廣西某縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，莫某、魏某于2013年8月15日自愿簽訂的《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，法律對該合同無效沒有規(guī)定，故為有效合同。本協(xié)議生效后，雙方應(yīng)按照本協(xié)議履行各自的義務(wù)。莫某已預(yù)付了10.5萬元作為房價款。魏某要求莫某在土地出讓過程中提高地價，但莫某不同意，未能達(dá)成協(xié)議。魏某懶惰，拒絕辦理土地出讓手續(xù)，致使合同無法繼續(xù)履行?，F(xiàn)在，莫某要求撤銷雙方簽訂的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，退還預(yù)售宅基地款10.5萬元，這是完全有道理的，得到了法院的支持。至于違約金。因為魏某沒有辦理土地出讓手續(xù)，莫某無法達(dá)到合同約定的目的，構(gòu)成違約。魏某應(yīng)承擔(dān)協(xié)議不能繼續(xù)履行的后果。但他認(rèn)為雙方簽訂的違約金過高。魏某有充分理由作出調(diào)整，法院依法對其進(jìn)行了調(diào)整。綜上所述，法院隨后公布了雙方簽訂的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將魏某的宅基地轉(zhuǎn)讓定金10.5萬元退還莫某，并以10.5萬元作為本金。按中國人民銀行流動資金貸款利率（一年期）2012年7月11日至2013年8月14日和8月15日計算的損失，2013年至本生效判決確定的執(zhí)行期的最后一天計算為中期，中國人民銀行（PBOC）決定將流動資金利率提高一倍。筆者認(rèn)為法院的判決是正確的。從本案來看，爭議的焦點主要在于雙方簽訂的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否合法有效，莫某要求終止協(xié)議并支付違約金的主張是否有事實和法律依據(jù)。2013年8月15日，莫某與魏某自愿簽訂宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。協(xié)議的簽訂是雙方真實意思的表達(dá)，法律對欺詐、脅迫或者損害國家和集體利益沒有規(guī)定，合同因當(dāng)事人或者第三人的利益無效的，合同有效?！吨腥A人民共和國合同法》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則?！钡诹畻l規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定充分履行義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助和保密義務(wù)。”根據(jù)上述法律規(guī)定，協(xié)議生效后，莫某已按協(xié)議履行了義務(wù)，并預(yù)付了10.5萬元作為房價款。然而，魏要求莫增加土地價格，因為轉(zhuǎn)讓稅高。談判失敗后，魏某偷懶，拒絕辦理土地出讓手續(xù)，致使合同無法繼續(xù)履行。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條的規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)；（二）履行期限屆滿前，一方當(dāng)事人明確表示或者以自己的行為表示不履行主要債務(wù)的；（三）一方當(dāng)事人遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)不履行的；（四）一方當(dāng)事人遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為的（五）法律規(guī)定的其他情形合同終止后，合同尚未履行的，終止履行；合同已經(jīng)履行的，當(dāng)事人可以根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)要求賠償，采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求損害賠償合同中，莫某要求解除雙方簽訂的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并返還10.5萬元預(yù)繳的宅基地買賣款。理由充分，應(yīng)當(dāng)予以支持。二是要求支付違約金是否有事實和法律依據(jù)。

由于魏某怠于履行義務(wù)，莫某無法實現(xiàn)合同目的，構(gòu)成違約。魏某應(yīng)承擔(dān)未能繼續(xù)履行協(xié)議的后果。但魏某認(rèn)為雙方簽訂的違約金過高，要求調(diào)整。根據(jù)《中華人民共和國合同》和《中華人民共和國合同法》第九十七條、第一百一十三條的上述規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者不按照合同規(guī)定履行合同義務(wù)，給對方造成損失的，賠償金為賠償損失應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于違約造成的損失，包括履行合同后能夠獲得的利益，但不得超過違約方在訂立合同時所預(yù)見或發(fā)生的數(shù)額，或者因違約可能造成應(yīng)當(dāng)預(yù)見的損失?！钡谝话僖皇臈l規(guī)定：“約定的違約金高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少。”可見，《合同法》中的違約金是“補(bǔ)償性為主，懲罰性為輔”。如果違約金過高，法院可以依法予以支持。

法院依法作出上述判決。你知道嗎