近日，有網(wǎng)友問小編：

我計劃在南京投資一套酒店式公寓，39平方米，均價17000左右。水電全部商業(yè)化，擁有40年產(chǎn)權(quán)。據(jù)說不限購不限貸。到期后自動續(xù)期，土地出讓金、契稅等相關(guān)費(fèi)用均按商品房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。你想問我這項投資是否劃算嗎？首先，我要明確根據(jù)物權(quán)法，普通住宅70年后可以自動續(xù)期。商業(yè)項目用地，使用年限一般為40年或50年?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》對土地期滿后的續(xù)期沒有明確規(guī)定。也就是說，住宅用地到期后可以自動續(xù)期，而商業(yè)用地尚未確定。所以，不要輕易相信銷售人員的承諾。如果我們不考慮房子的性質(zhì)，光是價格還是很有吸引力的。

這種商住兩用房由于政策支持的“不限購、不限貸”的優(yōu)勢和房屋總價較低，受到眾多投資客的青睞。

然而，公寓和普通住宅有區(qū)別，“不限購不限貸”就沒那么漂亮了。產(chǎn)權(quán)

由于商住用房，土地使用性質(zhì)為非住宅，因此使用年限為40年或50年。另外，對于一些在售的二手商住樓來說，大部分土地使用證都是幾年前取得的，因此很多項目的實(shí)際使用年限可能比較短。住宅用地使用年限為70年，俗稱大產(chǎn)權(quán)房。貸款為北京、上海等普通住宅，首套房首付為35%，利率較優(yōu)惠的公積金可用于還貸。

不管你買了多少套公寓，借了多少次，只要還清了，就不會影響你繼續(xù)借錢買的房子?？上зI這類房子，貸款不能用公積金，而且首付是五成，商業(yè)貸款利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍。購房數(shù)量有限，各地的限購措施也不盡相同。對購買公寓沒有限制。只要你有錢，你就可以買。如果你買的是新交付的普通房子，一般都是毛坯房，業(yè)主需要自己裝修，可能要幾十萬。

大部分公寓都是精裝修的，可以直接拎包住，周邊環(huán)境和物業(yè)服務(wù)都比較好。普通住宅的成本是按照民用物業(yè)、水電的標(biāo)準(zhǔn)收取的，所以總成本相對較低。

對于商品房和住宅，由于房屋性質(zhì)不同，按照商品房性質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)收取相關(guān)費(fèi)用。經(jīng)過粗略計算，這些費(fèi)用是普通住宅的兩倍多，因此今后入住成本勢必會增加很多。

稅費(fèi)也有差別。普通住宅首購及未來轉(zhuǎn)讓契稅為1.5%，兩用住宅契稅為3%。購買普通住房后，只要符合當(dāng)?shù)貤l件，就可以落戶，享受就近入學(xué)政策。這就是為什么有這樣一種說法“學(xué)區(qū)房”。

而且公寓建在商業(yè)用地上，所以不能落戶。當(dāng)然，孩子上學(xué)的問題解決不了。區(qū)域選擇

無論是住宅還是商品房，價格都受到區(qū)位和市場走勢的影響，同一區(qū)域的房價幾乎是一樣的。

然而，由于公寓類型相對單一，面積相對較小，因此買房的總成本也較少。而且住房主要是剛需住房，所以戶型多，面積大，所以總成本比較高。小編的魯巴網(wǎng)認(rèn)為如果將來買房時真的打算安定下來，就應(yīng)該避開商住樓。雖然可能比較便宜，但這種房子的用途其實(shí)是SOHO，也就是在家辦公或者住純公寓。而隨之而來的一系列問題，比如生活成本高，不能安頓下來，孩子不能就近上學(xué)，同一棟樓可能混著辦公和居住，環(huán)境不好都是麻煩。

如果是投資，也應(yīng)該從多方面考慮。畢竟，商住兩用房是不能安家的。未來接手的需求可能會減少，增值幅度會低于普通住宅。此外，出售時稅費(fèi)較高，會影響投資回報。當(dāng)然，投資也不是不可能，但一定要選好區(qū)位、開發(fā)商和樓盤，了解區(qū)域規(guī)劃的前景。你知道嗎