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寧波
房屋中介銷售的效果如何
李某通過中介買了房子，與徐某簽訂了定金合同，并交了1萬(wàn)元定金。后來，他以徐某的非房產(chǎn)主被騙為由，聲稱解除合同并退還定金。
A:徐某以自己名義的代理行為不違反《合同法》第403條“匿名代理”的規(guī)定。無論徐某向?qū)Ψ脚段腥说木唧w情況，在代理行為實(shí)施前后，均不影響委托代理關(guān)系的建立。也就是說，如果受托人徐某因委托人的原因未能履行對(duì)第三人張某的合同義務(wù)，張某可以直接選擇委托人主張其相應(yīng)的合同權(quán)利。因此，在本案中，李先生認(rèn)為，徐先生故意隱瞞爭(zhēng)議房屋的權(quán)屬，在未披露其與房屋所有人的代理關(guān)系的情況下，與作為出賣人的張先生簽訂合同，李先生的欺詐主張沒有事實(shí)和法律依據(jù)。因此，本案涉及的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。李某要求解除合同并返還定金，缺乏法律和事實(shí)依據(jù)，不應(yīng)予以支持。精神病人賣房的效果如何？她的丈夫去世了，她的妻子李患有精神分裂癥。丈夫趙某持李某的身份證，以7萬(wàn)元的低價(jià)將李某名下的公房賣給張某還債。李先生能還房子嗎？答：律師意見：趙先生未取得李先生法定代表人的書面授權(quán)，且無充分證據(jù)證明其為李先生法定代表人的口頭授權(quán)，所以應(yīng)該認(rèn)定趙先生無權(quán)代表李先生處分涉案房屋。即使張某與李某存在關(guān)系，趙某也無權(quán)以李某的名義將房屋處分給張某，因此合同無效。張某知道房屋產(chǎn)權(quán)人是李某，僅憑現(xiàn)有證據(jù)無法證明張某有充分理由相信趙某已取得房屋處分的代理權(quán)。另外，張某沒有支付合理的對(duì)價(jià)，因此不能認(rèn)定張某是善意的。合同確認(rèn)無效后，合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還，因此張某應(yīng)當(dāng)將涉案房屋返還給李某。你知道嗎
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