1退房？開(kāi)發(fā)商怎么能同意呢？

許多業(yè)主擔(dān)心開(kāi)發(fā)商如何輕松地將錢(qián)退還給業(yè)主。其實(shí)，只要開(kāi)發(fā)商的違約行為達(dá)到了解除合同的條件，而購(gòu)房者也有意解除合同，我們就可以通過(guò)訴訟解除購(gòu)房合同。即使開(kāi)發(fā)商不愿意解除合同，面對(duì)購(gòu)房者的合理要求，他們也要履行合同，并為自己的違約行為付出代價(jià)。我們?yōu)槭裁匆咴V訟程序？

在實(shí)際操作中，不少業(yè)主與開(kāi)發(fā)商達(dá)成退房協(xié)議，并同意在一定期限內(nèi)將開(kāi)發(fā)商退還給業(yè)主。然而，這種方式存在很大的安全風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中，雙方簽訂退房協(xié)議，約定三個(gè)月內(nèi)返還房款。然而，半個(gè)月后，開(kāi)發(fā)商宣布破產(chǎn)，業(yè)主的房產(chǎn)空置。退房之所以必須走訴訟程序，是為了得到一個(gè)具有執(zhí)行力、不超過(guò)訴訟時(shí)效的判決。只有這樣，退房后才能最大限度地保證付款。

3是我自己起訴好，還是大人物一起起訴好？

單獨(dú)面對(duì)強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)者，無(wú)疑存在著巨大的權(quán)力懸殊。即使在法律面前人人平等，也很難否認(rèn)，在實(shí)踐中，由于開(kāi)發(fā)商各方面實(shí)力雄厚，業(yè)主往往采取拖延戰(zhàn)術(shù)，孤軍奮戰(zhàn)，無(wú)論是在敬業(yè)度還是經(jīng)驗(yàn)上都明顯處于劣勢(shì)，導(dǎo)致訴訟困難重重。最終，購(gòu)房者買(mǎi)不起開(kāi)發(fā)商，退房以失敗告終。大洋彼岸的集體訴訟制度緩解了這一尷尬問(wèn)題。集體訴訟聚集了廣大業(yè)主的力量，通過(guò)組織專(zhuān)業(yè)的律師團(tuán)隊(duì)來(lái)實(shí)現(xiàn)能夠與開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的集體訴訟，這使得開(kāi)發(fā)商不得不關(guān)注業(yè)主的訴求。面對(duì)有機(jī)集體訴訟，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是法官都不能忽視，有效的集體訴訟往往會(huì)取得意想不到的效果。我還想要理想的房子嗎？

很多購(gòu)房者在經(jīng)過(guò)上千次的選擇之后，選擇了自己最喜歡的房子，他們不想輕易放棄自己買(mǎi)的房子。然而，由于開(kāi)發(fā)商的各種違約行為，使得房屋與理想的房屋存在差異。一些購(gòu)房者面臨著這樣的矛盾心理。事實(shí)上，這是房地產(chǎn)集體維權(quán)過(guò)程中的普遍現(xiàn)象。有些業(yè)主想退房，有些業(yè)主想保留房子。這兩個(gè)要求是不可調(diào)和的嗎？事實(shí)上，情況并非如此。無(wú)論什么樣的需求，業(yè)主都面臨著一個(gè)根本性的問(wèn)題——開(kāi)發(fā)商處于主動(dòng)地位，業(yè)主極為被動(dòng)。此時(shí)，只有扭轉(zhuǎn)這種局面，業(yè)主才有成功的可能，即對(duì)開(kāi)發(fā)商施加壓力。根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，提起訴訟往往能取得最好的效果。成功的業(yè)主維權(quán)會(huì)有深刻的感觸。起訴前后，開(kāi)發(fā)商變化很大。為了避免集體賠償數(shù)額過(guò)大，他們不得不與業(yè)主保持聯(lián)系，尋求解決的可能性?？梢?jiàn)，訴訟給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的壓力比信訪(fǎng)、書(shū)信等方式更直接、更有效。他們通過(guò)專(zhuān)業(yè)的方式向開(kāi)發(fā)商宣示自己的權(quán)利，正確的決心和方向才能取得最好的效果。

5終止合同需要律師的幫助嗎？

無(wú)論什么樣的訴訟，律師的作用都是憑借其在法律領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，為當(dāng)事人取得最佳的訴訟效果。當(dāng)事人認(rèn)為自己能夠很好地控制訴訟，不需要律師協(xié)助的，可以獨(dú)立提起訴訟。我們很容易找到法律條文。律師的作用是幫助當(dāng)事人將案件與法律有機(jī)結(jié)合，靈活運(yùn)用實(shí)體法和程序法，通過(guò)精湛的訴訟技巧，不遺余力地幫助當(dāng)事人打贏官司、實(shí)現(xiàn)權(quán)利。

6我應(yīng)該找什么樣的律師來(lái)保護(hù)我的權(quán)利？

正如最后一個(gè)問(wèn)題一樣，房地產(chǎn)糾紛涉及法律領(lǐng)域和房地產(chǎn)領(lǐng)域的諸多專(zhuān)業(yè)問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者對(duì)這些領(lǐng)域了解甚少，他們的維權(quán)往往迷失了方向。此時(shí)，他們需要律師和專(zhuān)業(yè)律師的幫助。就像專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)的醫(yī)生一樣，律師也被分為許多領(lǐng)域，不同領(lǐng)域的律師都會(huì)感嘆“每一條線(xiàn)都像一座山”。面對(duì)房地產(chǎn)糾紛，他們應(yīng)該選擇專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)，幫助他們維權(quán)。不熟悉房地產(chǎn)領(lǐng)域的律師在面對(duì)房地產(chǎn)糾紛時(shí)往往無(wú)從下手，因此很難有效維權(quán)，也很難錯(cuò)失良機(jī)！

7是的，100%的律師承諾退房是否可信？

每個(gè)當(dāng)事人都希望律師能百分之百承諾打贏官司。這種心情是可以理解的，但一個(gè)合格、負(fù)責(zé)任的律師，無(wú)論在理論上還是專(zhuān)業(yè)要求上，都不會(huì)為委托人對(duì)案件結(jié)果作出任何承諾。首先，在案件的發(fā)展過(guò)程中，無(wú)法預(yù)見(jiàn)未來(lái)會(huì)發(fā)生什么。此外，幾乎每個(gè)案件的法官都有一定的自由裁量權(quán)，這也是律師力量之外的一個(gè)因素。對(duì)于委托人來(lái)說(shuō)，最好通過(guò)采訪(fǎng)律師來(lái)掌握案件的成功率。即使有律師承諾勝訴，當(dāng)事人也不應(yīng)該在意，因?yàn)樵谶@個(gè)問(wèn)題上99%和1%沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的區(qū)別。如何支付律師代理費(fèi)？

通過(guò)極低的維權(quán)成本，團(tuán)體訴訟往往可以幫助每個(gè)業(yè)主獲得最專(zhuān)業(yè)的法律服務(wù)。我們團(tuán)隊(duì)采用分期支付律師代理費(fèi)的方式，以利益約束的形式保證群體性案件的效果。在早期階段，只收取早期代理費(fèi)的一小部分，以確定維權(quán)集體的數(shù)量及其訴求。根據(jù)不同需求，確定后期代理費(fèi)。要求落實(shí)后，向律師支付逾期代理費(fèi)，以保證案件執(zhí)行效果。

9律師退房后承諾支付律師費(fèi)可靠嗎？

不可靠。首先，對(duì)于群體性案件，律師往往在前期付出大量的工作。為了保證案件的質(zhì)量，專(zhuān)業(yè)的集體訴訟律師會(huì)采取團(tuán)隊(duì)合作的方式，所以人力和財(cái)力成本都是巨大的，所以在前期一定要有相應(yīng)的律師代理費(fèi)來(lái)展開(kāi)相應(yīng)的工作；其次，根據(jù)《律師服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十二條規(guī)定，“禁止在刑事訴訟案件、行政訴訟案件、國(guó)家賠償案件和群體訴訟案件中實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)代理收費(fèi)”。因此，在群體案件中采用風(fēng)險(xiǎn)代理收費(fèi)是違法的；最后，應(yīng)強(qiáng)調(diào)群體案件的組織效果決定著案件的最終質(zhì)量。根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，付出一定的維權(quán)成本，可以最大限度地團(tuán)結(jié)每一個(gè)意志堅(jiān)強(qiáng)的維權(quán)者，消除維權(quán)意識(shí)薄弱的業(yè)主，最大限度地保證案件質(zhì)量。

10逾期申請(qǐng)七、八年后，我還能退房嗎？根據(jù)《合同法》第九十五條約定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定了解除權(quán)的行使期限，當(dāng)事人逾期不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人對(duì)撤銷(xiāo)權(quán)的行使期限沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方催告在合理期限內(nèi)不行使的，撤銷(xiāo)權(quán)消滅?！边@是法律關(guān)于解除合同的排除期限的規(guī)定。如果雙方不同意，則為一年，不得中斷或延長(zhǎng)。你可以衡量你是否可以根據(jù)本規(guī)定行使解除權(quán)或在約定的期限內(nèi)解除合同。此外，即使合同不能解除，業(yè)主仍可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)延期許可的法律責(zé)任。超過(guò)訴訟時(shí)效的，自獨(dú)立請(qǐng)求之日起兩年后，方可請(qǐng)求違約金。如果它要求全部賠償，很可能兩年前另一方的一部分人提出抗辯而不承擔(dān)。如果開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)了，房子爛了，我們?cè)撛趺崔k？

這個(gè)問(wèn)題在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)背景下尤為耀眼，但現(xiàn)在絕望的業(yè)主們看到了曙光。面對(duì)濟(jì)南“第一棟爛尾樓”彩石別墅的2000多名業(yè)主，濟(jì)南市中級(jí)人民法院形成了購(gòu)房人要求返還購(gòu)房款的權(quán)利優(yōu)先的意見(jiàn)，并向最高法院報(bào)案