被迫搬出房子后，韓先生向律師求助。韓先生起訴后，作為導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)方，法院最終判決開(kāi)發(fā)商賠償韓先生房屋差價(jià)及裝修損失110萬(wàn)元。賣房子沒(méi)有預(yù)售許可證，相反，買受人被起訴合同無(wú)效。15年前，由于開(kāi)發(fā)商的廣告，韓先生來(lái)到朝陽(yáng)區(qū)黑莊湖雙旭花園社區(qū)看房。當(dāng)時(shí)，小區(qū)內(nèi)的聯(lián)排別墅和公寓項(xiàng)目已經(jīng)售罄。韓先生選擇了一套99平方米的公寓，這套公寓已經(jīng)是現(xiàn)房了。2011年7月，雙方簽訂了《北京市住宅商品房預(yù)售合同》，合同顯示，該房屋用地使用年限為70年，用途為住宅，住房公積金總額為19.3萬(wàn)余元。

付了首付后，韓先生裝修了房子，然后和妻子住在一起。但由于開(kāi)發(fā)商五證不全，不僅房產(chǎn)證拿不到，而且按揭貸款也拿不到，所以韓先生還沒(méi)有付清余款。2006年以后，同一地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)5倍。然而，開(kāi)發(fā)商卻相繼將購(gòu)房者告上法庭，要求其確認(rèn)與購(gòu)房者簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，收回已售出的房屋，并要求其支付近年來(lái)的房屋使用費(fèi)即租金。

開(kāi)發(fā)商給出的理由是，原售房時(shí)尚未取得預(yù)售許可證。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效。2008年，韓先生被開(kāi)發(fā)商起訴。庭審中，開(kāi)發(fā)商聲稱曾告訴韓先生，他們?cè)诔鍪鄯课輹r(shí)沒(méi)有預(yù)售許可證，但韓先生予以否認(rèn)。韓先生說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的理由太荒唐了。哪個(gè)開(kāi)發(fā)商會(huì)主動(dòng)告訴購(gòu)房者他的五證不全？而且，他買房子的時(shí)候，已經(jīng)是現(xiàn)房了。但韓先生和被告的許多業(yè)主一樣，最終敗訴。法院證實(shí)，在審理此案時(shí)，開(kāi)發(fā)商僅取得了《國(guó)有土地使用證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，未取得涉案住宅區(qū)的《開(kāi)工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》和《房屋所有權(quán)證》。2008年6月，法院一審裁定，雙方簽訂的《北京市住宅商品房預(yù)售合同》無(wú)效，韓先生需要騰退房屋，并按月向開(kāi)發(fā)商支付房屋使用費(fèi)800元（自2001年8月17日起至實(shí)際騰退房屋之日止）；開(kāi)發(fā)商退還了韓先生的購(gòu)房款6.9萬(wàn)余元。

韓先生不服此案提起上訴，二審被駁回。后來(lái)，韓先生申請(qǐng)?jiān)賹彙?009年6月，北京高院責(zé)令二中院作出再審決定。同年12月，第二中級(jí)人民法院作出終審判決，仍維持原判。2010年初，韓先生夫婦被法院強(qiáng)制搬出雙旭花園的公寓。當(dāng)時(shí)，這對(duì)在北京只有這套房子的夫婦，曾經(jīng)因?yàn)闊o(wú)家可歸而借錢(qián)住在朋友家里。此時(shí)，韓先生的心都崩潰了，怒火中燒。他向律師求助，問(wèn)開(kāi)發(fā)商在這起案件中是否還能承擔(dān)責(zé)任。

律師接手此案，代表韓先生起訴雙旭花園開(kāi)發(fā)商，要求韓先生賠償因合同無(wú)效而造成的再購(gòu)房溢價(jià)損失和裝修費(fèi)用。

據(jù)律師介紹，開(kāi)發(fā)商與買受人簽訂了自制格式合同，即北京市境內(nèi)商品房預(yù)售合同，未取得商品房預(yù)售許可證，導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效并負(fù)全部責(zé)任。

庭審中，韓先生向法院申請(qǐng)對(duì)涉案房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行司法鑒定。當(dāng)初，評(píng)估機(jī)構(gòu)按照成本法對(duì)涉案房屋的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)論僅為76萬(wàn)元。律師提出異議，認(rèn)為估價(jià)機(jī)構(gòu)采用的估價(jià)方法有誤，要求估價(jià)機(jī)構(gòu)采用比較法和收益法對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行重新估價(jià)或修正。

法院接受了律師的意見(jiàn)，并發(fā)函要求評(píng)估機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)價(jià)格對(duì)涉案房屋進(jìn)行重新估價(jià)。重估后的房屋價(jià)值為133萬(wàn)余元。法院認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，以商品房名義出售房屋，并承諾辦理房屋買賣過(guò)戶手續(xù)，遂未積極辦理相關(guān)手續(xù)，因此開(kāi)發(fā)商對(duì)合同無(wú)效負(fù)有重大過(guò)錯(cuò)。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，合同無(wú)效后，應(yīng)當(dāng)返還從合同中取得的財(cái)產(chǎn)。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方的損失。雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)責(zé)任。經(jīng)綜合考慮，法院判決雙旭地產(chǎn)賠償韓先生房屋差價(jià)及裝修損失共計(jì)110萬(wàn)元。

雙旭地產(chǎn)提起上訴后，2014年3月，第三人民法院維持原判。此后，雙方達(dá)成和解，韓先生獲得了賠償。

據(jù)悉，作為首例成功起訴開(kāi)發(fā)商損失房屋溢價(jià)的業(yè)主，韓先生的判決起到了一定的示范作用。據(jù)韓先生介紹，其他業(yè)主也相繼提起類似訴訟。你知道嗎