很簡單，簽訂購房合同應(yīng)該是和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂合同。然而，目前一些開發(fā)商往往委托一些中介代理公司負(fù)責(zé)其銷售活動(dòng)。未經(jīng)開發(fā)商簽字，中介公司不能直接與購房者簽訂銷售合同，也就是說，中介公司不能以自己的名義與購房者簽訂合同。采購合同一般一式四份。貸款購房時(shí)，購房合同一式四份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會一份，開發(fā)商一份，銀行一份，您一份。如果合同只有三份，開發(fā)商會給你一份蓋章的副本。沒關(guān)系。為了規(guī)避購房合同簽訂后的利息風(fēng)險(xiǎn)，會簽訂一個(gè)補(bǔ)充條款（一般是A4紙，這是非常重要的），一般會限制賣方的交房時(shí)間、違約金額，具體稅費(fèi)由誰承擔(dān)。它是購房者合法權(quán)益的保護(hù)傘，也可以減少購房交易糾紛。

從整個(gè)商品房買賣合同來看，開發(fā)商利用法律手段侵害購房者利益主要有以下幾個(gè)方面，我們只需要對這些方面設(shè)定補(bǔ)充條款。

首先，如果公積金或商業(yè)貸款不能下來怎么辦。在商品房買賣過程中，一般采用按揭貸款或公積金貸款分期支付購房款。貸款能否獲批，主要取決于開發(fā)商提供的擔(dān)保和購房者本人的信用狀況。如果購房者在簽訂購房合同并支付首付款后，無法獲得貸款審批，將面臨無法自行支付全部余款的問題，從而承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)在補(bǔ)充協(xié)議中明確責(zé)任。如因開發(fā)商原因貸款未獲批準(zhǔn)，購房者可選擇退房，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任；如因自身原因，可選擇變更付款方式或要求退房。二是約定房屋所有權(quán)證辦理時(shí)間。表面上看，房屋所有權(quán)是由房地產(chǎn)管理部門出具的，與開發(fā)商沒有直接關(guān)系。但在實(shí)踐中，房屋所有權(quán)證遲發(fā)往往是開發(fā)商手續(xù)不全、未繳納土地出讓金造成的。因此，開發(fā)商有必要做出相應(yīng)的承諾，確保在規(guī)定期限內(nèi)履行義務(wù)，順利取得房屋所有權(quán)證，否則應(yīng)承擔(dān)一定的罰款。

第三，約定精裝修房屋的具體裝修標(biāo)準(zhǔn)。對于預(yù)售商品房，特別是精裝商品房，購房者必須明確該樓盤的裝修標(biāo)準(zhǔn)。建議在補(bǔ)充協(xié)議中明確與房屋有關(guān)的所有室內(nèi)外裝修，如設(shè)施設(shè)備的類型、型號、品牌、顏色、位置、朝向等，達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。第四，開發(fā)商在銷售過程中的承諾。為配合商品房銷售，開發(fā)商或個(gè)人銷售人員將通過口頭或廣告形式，對商品房的居住環(huán)境、學(xué)校、醫(yī)院、車位、物業(yè)管理等方面作出承諾。這些因素直接影響購房者的素質(zhì)，實(shí)際上構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格的一部分，如果不兌現(xiàn)，就會使購房者的預(yù)期大打折扣。因此，我們必須不遺余力地履行開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中作出的各種承諾，明確開發(fā)商的違約責(zé)任。你知道嗎