幾年前，家住泉州豐澤區(qū)的陳大姐向歷城的張大哥借了50萬元。她寫下欠條后，就再也沒還過錢。去年5月，張大哥將她告上法庭要求還款。豐澤法院判令陳大姐償還本金及相應(yīng)利息。但判決下達(dá)后，陳大姐仍然沒有還款。案件進(jìn)入執(zhí)行程序后，法院查封了豐澤某社區(qū)陳大姐名下的一處房產(chǎn)，準(zhǔn)備拍賣抵債。更有甚者，在案件執(zhí)行過程中，沒有涉案的王某夫婦向法院提出了異議。夫妻倆說，早在2011年8月，他們就從陳大姐手中買下了法院查封的房產(chǎn)，總價(jià)65萬元。王某夫婦說，當(dāng)時(shí)買賣雙方約定了房屋的交付方式，并在交付當(dāng)天付清了全部購房款，“但由于開發(fā)商的原因，過戶登記被耽誤了”。

王某夫婦認(rèn)為已支付全部價(jià)款，且在房屋轉(zhuǎn)讓行為中無過錯(cuò)，故請求法院裁定解除該房屋的查封保全措施，不得拍賣該房屋。

在法庭上，為了證明自己的主張，王某夫婦還向法院提供了收據(jù)和一份“房屋買賣合同”。但豐澤法院認(rèn)為，收據(jù)上注明的付款沒有相應(yīng)的銀行轉(zhuǎn)賬記錄支持，無法證明雙方買賣合同的真實(shí)性和合法性?，F(xiàn)有的證據(jù)不足以證明他們實(shí)際支付了所有的購買款。法院駁回了兩人的不同意見。

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，應(yīng)當(dāng)依法登記后生效，未經(jīng)登記不得生效，法律另有規(guī)定的除外。本案中，涉案財(cái)產(chǎn)未登記在王某夫婦名下，王某夫婦與本案無關(guān)，不具有物權(quán)效力。因此，法院有權(quán)依法強(qiáng)制執(zhí)行爭議財(cái)產(chǎn)。但由于缺乏法律意識，買受人未能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。在涉案產(chǎn)權(quán)變更登記前，以及執(zhí)行標(biāo)的被法院依法查封、凍結(jié)后，買受人對爭議財(cái)產(chǎn)存在訴訟風(fēng)險(xiǎn)。

最高人民法院《關(guān)于人民法院審理執(zhí)行異議、復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》對執(zhí)行異議、復(fù)議案件作了明確規(guī)定。房地產(chǎn)登記簿用于判斷外人提出的房屋產(chǎn)權(quán)異議和登記的房地產(chǎn)。另外，在貨幣債權(quán)的執(zhí)行中，買受人對以被執(zhí)行人名義登記的財(cái)產(chǎn)提出異議，其權(quán)利可以排除在執(zhí)行之外的，法院應(yīng)當(dāng)予以支持：1。法院查封前，已簽訂合法有效的書面買賣合同。法院查封前，買受人已合法占有該房地產(chǎn)；3、買受人已按合同約定支付全部價(jià)款或者部分價(jià)款，剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行。因買方自身原因未辦理過戶登記。在簽訂買賣協(xié)議前，要核對房屋權(quán)屬，確認(rèn)出賣人是房屋所有人，房屋無其他糾紛，未被凍結(jié)、查封；根據(jù)協(xié)議，購房款應(yīng)通過銀行轉(zhuǎn)賬支付，并將買方自有賬戶轉(zhuǎn)入賣方賬戶，保留銀行轉(zhuǎn)賬憑證。法官建議，大額購房款不應(yīng)以現(xiàn)金支付；

3。在支付購房款前，要辦理房屋買賣過戶登記，并在支付購房款后及時(shí)辦理房屋過戶手續(xù)，防止因時(shí)間延誤和房屋出賣人原因造成無法過戶的后果；

4。及時(shí)占有、使用、管理二手房，并申報(bào)相關(guān)證件。你知道嗎