隨著我國房改的深入，越來越多的人加入了購房大軍。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展和城市生活水平的提高，人們對住房的需求也越來越高，購買熱情不斷升溫。在購買商品房時，會簽訂購房合同，合同中會有不可抗力的規(guī)定。對于本條款中的“不可抗力”，法律如何規(guī)定，什么是不可抗力？買家真的理解嗎？作為實踐中的重要免責事由，“不可抗力”往往會導致購房者與開發(fā)商之間的糾紛。接下來，我將討論“不可抗力”問題。第一，什么是不可抗力根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百五十三條的規(guī)定，“不可抗力”是指不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況。可見，不可抗力發(fā)生在合同成立后，不是由于一方的故意或過失造成的，其發(fā)生和后果是不可預見、不可控制、不可避免和不可克服的。不可抗力應(yīng)當是客觀情況，客觀情況的出現(xiàn)應(yīng)當具備不能滿足、不能避免和不能克服的三個條件。另外，不可抗力的原因應(yīng)該發(fā)生在合同履行過程中，也就是說，在簽訂合同時是“不可預見的”。而不可抗力的法律主體是購房合同的雙方，即開發(fā)商和購房者。逾期交付的原因符合上述條件的，可以認定為不可抗力，免除開發(fā)商的違約責任。否則，不能視為不可抗力，應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。第二，“不可抗力”的構(gòu)成要件和不可預見的偶然性。

當事人訂立合同時，不可抗力所指的事件必須是不可預見的，而在訂立合同后發(fā)生的事件純屬偶然。當然，這樣的意外事件并不是當事人根本無法想象的事件。有些事故不是當事人根本無法預見的事件。但由于其發(fā)生的概率很小，而且被當事人忽視，被排除在正常情況之外，但結(jié)果，這種偶然事件確實出現(xiàn)了，而且這種事件仍然是不可預見的。在正常情況下，判斷自己是否能夠預見事件的發(fā)生有兩種不同的標準：一種是客觀標準，即在某些特定情況下，合同當事人應(yīng)當預見一般理性人和正常人能夠預見的事情。如果預見此類事件需要一定的專業(yè)知識，那么只要具有正常專業(yè)知識水平的人能夠預見這些事件，合同當事人就應(yīng)當預見這些事件。二是主觀標準，即根據(jù)行為人的年齡、發(fā)展狀況、知識水平、職業(yè)地位、文化程度、綜合能力等主觀條件，判斷合同當事人是否應(yīng)當預見。

2。無法控制的客觀性或必然性。不可抗力事件必須是債務(wù)人無法控制的客觀原因造成的。債務(wù)人主觀上既沒有故意，也沒有過錯，主觀上也不能防止。債務(wù)人非因自己的過錯能夠克服的，必須盡力克服，否則不足以清償債務(wù)。第三，“不可抗力”的原因“不可抗力”的法律原因包括：一是自然原因，如洪水、風暴、地震、干旱、暴風雪和其他人類無法控制的自然力造成的災(zāi)害；二是社會原因，如戰(zhàn)爭、罷工、暴動；三是“不可抗力”的法律原因；三是政府行為，如政府禁令、征收、征用等。其中，政府行政機關(guān)在履行購房合同過程中，制定新的行政法規(guī)、規(guī)章、行政命令、政策性文件等規(guī)范性文件，如市政規(guī)劃，對于這種政府行為，任何有關(guān)單位和個人都必須在其有效范圍內(nèi)無條件地進行，這是不可抗拒的。因采購合同無法履行，可認定為“不可抗力”。行政機關(guān)根據(jù)法律、法規(guī)的授權(quán)，對合同雙方當事人的具體人或事作出具體處理決定。因此不能履行合同的，不屬于“不可抗力”，應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任。在實踐中，不可抗力的認定非常嚴格，應(yīng)與正常的履約風險相區(qū)別。一般來說，界定不可抗力范圍的方法有三種，即歸納法、列舉法和綜合法。一般表格僅對不可抗力的范圍作了一般性規(guī)定；欄目表是將不可抗力事件逐一列出；綜合表格是將欄目表與綜合表格相結(jié)合，列出經(jīng)?？赡馨l(fā)生的不可抗力事件（如戰(zhàn)爭、地震、水災(zāi)、火災(zāi)、風暴、雪災(zāi)等），以及“和雙方同意的其他不可抗力事件”。

在建設(shè)部發(fā)布的合同示范文本中，“不可抗力”的表述只是籠統(tǒng)的，沒有明確的定義，需要雙方進一步協(xié)商確定。在實踐中，由于諸多因素，很容易造成房屋不能按時交付，從而無法避免糾紛，甚至承擔法律責任，造成損失。因此，應(yīng)在合同或補充協(xié)議中對“不可抗力”的范圍進行更為詳細的明確。但要注意以下幾個問題：

（1）合同中是否規(guī)定了不可抗力條款不影響法律條文的直接使用；

（2）不可抗力條款是法定免責條款。約定的不可抗力條款小于法定范圍的，當事人仍可以依法請求免責；大于法定范圍的，超出部分作為另一免責條款；

（3）不可抗力作為免責條款是強制性的，雙方不得同意將不可抗力排除在豁免范圍之外。

四、不可抗力免責條件。盡管不可抗力是法律上的免責事由，但不可抗力事件不會導致合同無法履行。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十八條規(guī)定：“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當及時通知對方，減少給對方可能造成的損失，并在合理期限內(nèi)提供證明?！??？梢姡安豢煽沽Α钡拿庳熜枰邆湟韵聴l件：1。必須在一定期限內(nèi)提供相關(guān)證明。不可抗力免責的條件必須是受不可抗力影響的一方履行了“及時通知對方”和“采取補救措施”的程序和義務(wù)。只有這樣，才能承認不可抗力及其免責事由，否則，即使不可抗力事件確實發(fā)生，如果開發(fā)商不履行保護義務(wù)，則不能免除開發(fā)商的法律責任。不可抗力發(fā)生后受影響方的義務(wù)。雙方有義務(wù)采取一切可能的有效措施，盡可能避免或減少損失。對于開發(fā)商來說，交房期限一般由開發(fā)商提出，因此除了事后補救外，在確定交房期限之前，最好充分考慮影響交房的各種情況；對于購房者來說，當約定的交房期限到來時，他們應(yīng)該提前安排好自己的時間，以免錯過收貨日期。

2。當發(fā)生不可抗力等免責情況時，當事人有義務(wù)及時通知對方，以便對方采取有效措施避免或減少損失。合同示范文本中有一處空白，要求開發(fā)商在因不可抗力延誤交付時，填寫及時通知買方的期限。三。舉證責任。當事人一方提出豁免的，有義務(wù)提供證據(jù)作為豁免的證據(jù)。一旦出現(xiàn)免征情況，提出免征的當事人應(yīng)當及時收集、留存相關(guān)證據(jù)，如政府公告、天氣預報、病案、住院文件等，作為有效的免征證據(jù)。否則，一旦雙方發(fā)生糾紛，提出免責的一方不能提供證據(jù)，就要承擔相應(yīng)的法律責任。6不可抗力的法律后果和免責效力。不可抗力的后果有兩種：一種是終止合同，另一種是延遲履行合同。如何處理事故，取決于事故的原因、性質(zhì)和規(guī)模、對合同履行的實際影響以及合同的具體規(guī)定。

不可抗力的免責效力：如果合同不能履行