現(xiàn)行民事實(shí)體法對有限公司共有人、承租人和股東優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)作了明確規(guī)定?！睹穹ㄍ▌t》第七十八條第三款規(guī)定：“共有財(cái)產(chǎn)份額的共有人有權(quán)要求分割或者轉(zhuǎn)讓其份額。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《意見》）第九十二條規(guī)定：“共有財(cái)產(chǎn)分割后，一人或者數(shù)人原共有人出賣自己的財(cái)產(chǎn)的，出賣的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人共有的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者共同使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持?！薄逗贤ā返?30條規(guī)定：“出租人出售出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)，《國務(wù)院城市私人住房管理?xiàng)l例》第十一條也規(guī)定：“房屋所有人出售出租房屋的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)?！薄豆痉ā返谌鍡l規(guī)定：“股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或者部分出資。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓出資時(shí)，必須經(jīng)全體股東過半數(shù)同意。股東不同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)購買轉(zhuǎn)讓的出資。不購買轉(zhuǎn)讓的出資的，視為同意轉(zhuǎn)讓。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓出資的，其他股東在同等條件下對出資有優(yōu)先購買權(quán)?！痹趯?shí)體法中，有限公司共有人、承租人、股東優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定進(jìn)入法院強(qiáng)制執(zhí)行程序后，是否需要得到法院的保護(hù)？對此，有兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，民法上的優(yōu)先購買權(quán)只適用于市場經(jīng)濟(jì)中雙方當(dāng)事人獨(dú)立交易的場合，不適用于強(qiáng)制執(zhí)行程序。在民事執(zhí)行程序中，法院依據(jù)國家強(qiáng)制力強(qiáng)制執(zhí)行債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，以代替?zhèn)鶆?wù)人的身份，行使被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。法院拍賣被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)時(shí)，不需要考慮優(yōu)先購買人的利益。而且，在執(zhí)行實(shí)踐中，法院經(jīng)常遇到房產(chǎn)共有人和承租人的情況。他們要求行使優(yōu)先購買權(quán)，卻想以低于市場價(jià)的價(jià)格購買，使法官左右為難，無法及時(shí)結(jié)案；一些被執(zhí)行人利用法律漏洞，在法院查封前甚至查封后編造租賃合同，妨礙了法院執(zhí)行工作的正常開展?；谶@一理念，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同案件若干問題的解釋》（征求意見稿二稿）第五十二條規(guī)定：“按照強(qiáng)制執(zhí)行程序（拍賣程序）或者破產(chǎn)程序出售標(biāo)的物的，人民法院對優(yōu)先購買權(quán)人主張的優(yōu)先購買權(quán)不予支持，“司法解釋明確否定了在執(zhí)行程序中對優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)是一種法定權(quán)利，無論是在當(dāng)事人的獨(dú)立交易活動(dòng)中，還是在法院的強(qiáng)制拍賣程序中，都應(yīng)受到保護(hù)。作者同意第二種觀點(diǎn)。理由是：民事強(qiáng)制執(zhí)行的任務(wù)是保護(hù)債權(quán)人的民事實(shí)體權(quán)利。除一些不適合執(zhí)行的權(quán)利外，執(zhí)行法應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。優(yōu)先購買權(quán)作為民商法上當(dāng)事人的一項(xiàng)法定權(quán)利，在民事執(zhí)行程序中得到保護(hù)是必要的，也是可能的。在大陸法系國家和我國臺灣地區(qū)，強(qiáng)制執(zhí)行程序中優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)在理論和立法上都得到了承認(rèn)。楊玉玲教授的《論強(qiáng)制執(zhí)行法》指出：“強(qiáng)制拍賣也是一種出售行為，不影響優(yōu)先買受人的權(quán)利，因此，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)被拍賣或者移交給債權(quán)人時(shí)，執(zhí)行法院知道有優(yōu)先權(quán)人的，可以通知債權(quán)人依法表明是否愿意在法定期限內(nèi)享有優(yōu)先權(quán)。沒有期限的，應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行法院規(guī)定的期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。原買受人收到通知后逾期不表示優(yōu)先權(quán)的，視為放棄優(yōu)先權(quán)，執(zhí)行法院可以將優(yōu)先權(quán)交給拍賣人?！白罡呷嗣穹ㄔ浩鸩莸摹睹袷聢?zhí)行法（草案）》也明確規(guī)定了優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)方式。第二，強(qiáng)制拍賣中優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)有兩種方式。優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)現(xiàn)必須具備兩個(gè)要素：一是相同的購買條件；二是基于相同購買條件的購買意愿。在法院拍賣程序中，優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)在理論和實(shí)踐上有兩種方式：一種是“價(jià)格跟隨法”，另一種是“詢價(jià)法”?！皟r(jià)格遵循法”是指法院通知優(yōu)先購買權(quán)人直接參與競價(jià)，優(yōu)先購買權(quán)人與競買人共同競價(jià)，價(jià)格越高。這樣，搶占者就被視為一般競買人。因此，為了行使和實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)，具有優(yōu)先購買權(quán)的人必須按照拍賣公告的要求進(jìn)行競買登記，交納拍賣保證金，并與其他競買人持卡競買。

詢價(jià)方式是指法院通知優(yōu)先購買權(quán)人到拍賣現(xiàn)場，但不直接參與競買。競價(jià)產(chǎn)生最高競價(jià)后，拍賣人詢問優(yōu)先購買權(quán)人是否愿意購買。如果他們不愿意購買，拍賣標(biāo)的由出價(jià)最高的人購買。如果他們愿意購買，拍賣師會問出價(jià)最高的人是否愿意漲價(jià)。如果他們不愿意提高價(jià)格，拍賣物品將由優(yōu)先購買方購買。如果他們愿意，他們會要求先發(fā)制人增加后。這是重復(fù)，直到其中一個(gè)退出。

臺灣基本上采用了“詢問法”。不同的是，出價(jià)最高的人不再被問及是否愿意漲價(jià)。只要承租人表示愿意購買，拍賣標(biāo)的就屬于承租人，否則就屬于出價(jià)最高者。2005年1月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《拍賣規(guī)定》）第十六條第一款規(guī)定：“拍賣過程中，有最高競價(jià)的，優(yōu)先買受人可以表明將以最高價(jià)格購買；如果沒有更高的出價(jià)，則將其出售給優(yōu)先購買方；如果有更高的出價(jià)，且優(yōu)先購買權(quán)沒有明示，則該出價(jià)應(yīng)屬于出價(jià)最高的投標(biāo)人?！庇纱丝梢?，司法解釋中采用的“價(jià)格跟隨法”是保護(hù)人民法院強(qiáng)制拍賣優(yōu)先購買權(quán)的統(tǒng)一方法?！秲r(jià)格跟隨法》規(guī)定，優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，必須以競買人身份舉牌報(bào)價(jià)，在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指相同的價(jià)格，包括相同的付款條件和交付條件，以及其他競買人以及承租人必須遵守的拍賣程序和規(guī)則。其他人舉牌競拍后，有最高競拍價(jià)時(shí)，拍賣師喊了三聲。此時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)持有人可以接受最高出價(jià)。如果沒有更高的出價(jià)，將出售給優(yōu)先購買方；如果有更高的出價(jià)，但優(yōu)先購買方?jīng)]有表示，將出售給出價(jià)最高的人。根據(jù)“價(jià)格遵循法”，優(yōu)先購買權(quán)人必須積極主動(dòng)地對價(jià)格做出反應(yīng)，才能獲得優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)。根據(jù)《拍賣條例》第十四條和第十六條的規(guī)定，法院在強(qiáng)制拍賣中保護(hù)優(yōu)先購買權(quán)，必須遵循以下程序：。拍賣通知擔(dān)保權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人或者其他優(yōu)先購買權(quán)人應(yīng)當(dāng)在拍賣日到場（《拍賣規(guī)定》第十四條）。因?yàn)閮?yōu)先購買權(quán)人必須行使優(yōu)先購買權(quán)