首先，我們來看看什么是逾期交貨？

逾期交付，是指開發(fā)商未在商品房預(yù)售合同約定的交付期限內(nèi)，將符合交付條件的房屋交付購房人入住的行為。如何確定逾期交貨時(shí)間？

首先，什么是交貨以及如何確定交貨時(shí)間。根據(jù)武漢市物業(yè)管理規(guī)定，房屋竣工驗(yàn)收合格并達(dá)到交付條件，業(yè)主收到書面交付通知并辦理相應(yīng)手續(xù)的，為交付；竣工驗(yàn)收后一個(gè)月內(nèi)業(yè)主未辦理相應(yīng)手續(xù)的，為交付無正當(dāng)理由收到書面交貨通知的，視為交貨。

根據(jù)物價(jià)局的有關(guān)規(guī)定，交房日期為買賣合同約定的交房日期或開發(fā)商通知的日期。也就是說，如果交貨不是由于買方的原因，則應(yīng)視為逾期交貨。

典型案例：

網(wǎng)友林先生遇到這樣的情況。他于2009年5月購買了這套房子，并與當(dāng)時(shí)的開發(fā)商簽訂了《商品房預(yù)售合同》。合同約定，乙方購買甲方開發(fā)的一套房屋，總面積75.4平方米，總價(jià)46.76萬元。雙方同意交貨時(shí)間為2010年12月31日。逾期交付的，每逾期一天，甲方應(yīng)向乙方支付上述房?jī)r(jià)的千分之一作為違約金。林先生按照約定付款，但開發(fā)商沒有交房。

林先生多次到開發(fā)商處要求賠償，但由于領(lǐng)導(dǎo)不在，開發(fā)商拖延了賠償時(shí)間，認(rèn)為林先生無法證明自己有什么損失，所以拒絕賠償。

以上是一個(gè)活生生的案例，林先生遭遇開發(fā)商一方違約，但仍耿耿于懷，不愿支付違約金。如果發(fā)生這種情況，如何處理？如果開發(fā)商已經(jīng)逾期，是否必須承擔(dān)違約責(zé)任？讓我們看看職業(yè)律師怎么說？

武漢苗律師事務(wù)所律師認(rèn)為：首先要看開發(fā)商是否有免征的理由。逾期交房的免責(zé)事由除地震、戰(zhàn)爭(zhēng)等不可抗力事由外，還包括開發(fā)商和購房人另行約定的其他免責(zé)事由。如果開發(fā)商逾期交房是由于不可抗力的發(fā)生或合同約定的其他免責(zé)事由，并及時(shí)履行告知義務(wù)，則不能承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

但是，如果開發(fā)商未能在約定期限內(nèi)將不可抗力或其他免責(zé)事由通知買方，開發(fā)商仍將承擔(dān)逾期交貨的違約責(zé)任。

開發(fā)商逾期交房無免責(zé)事由的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)商品房逾期交房的責(zé)任，包括開發(fā)商支付逾期違約金和買方在一定條件和期限內(nèi)解除合同的權(quán)利。一般情況下，開發(fā)商支付逾期違約金金額的計(jì)算方法和支付條件以及買受人解除合同的條件，在《商品房預(yù)售合同》中約定，應(yīng)當(dāng)在合同中約定。

逾期交房違約金的計(jì)算沒有明確約定的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)主管部門公布的或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的購房人購買同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)確定逾期交房。沒有損失的消費(fèi)者不能成為開發(fā)商逃避責(zé)任的理由。

如果開發(fā)商逾期不付違約金，最好與其他業(yè)主協(xié)商解決方案。2008年7月18日，為嚴(yán)厲打擊少數(shù)以“退房”為借口的炒房者，武漢市國土房產(chǎn)局出臺(tái)了《商品房合同注銷備案和更名審核工作操作細(xì)則》《細(xì)則》將允許退房的2宗改為9宗，但并未包括開發(fā)商逾期。

也就是說，一般來說，由于開發(fā)商逾期交房，申請(qǐng)退房是不可行的。目前，如果開發(fā)商逾期不交房，業(yè)主可以責(zé)令開發(fā)商支付違約金。如果業(yè)主堅(jiān)持退房，司法仲裁是唯一的辦法。只有通過司法途徑，買方才能獲得“仲裁”或“判決”。購房人繳納相關(guān)稅費(fèi)后，可到市房產(chǎn)局備案解除合同。

最后，我們來談?wù)勝I房時(shí)如何預(yù)防這個(gè)問題。最重要的是要注意購房合同中逾期交房的免責(zé)條款。

首先，在簽訂合同前，要充分研究開發(fā)商提供的合同內(nèi)容，注意逾期交房免責(zé)條款，并請(qǐng)開發(fā)商說明。第二，逾期交房違約金的數(shù)額必須在合同中約定，因?yàn)槿绻麑?duì)逾期交房違約金的計(jì)算沒有明確約定，逾期交房期間，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)主管部門公布的或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的買受人購買的同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)確定。租金很低，補(bǔ)償也非常有限。第三，買方必須在法律規(guī)定的訴訟時(shí)效內(nèi)提起訴訟，即自逾期交貨之日起兩年內(nèi)，超過兩年的，法院不予支持?？傊彿空咴谂c開發(fā)商簽訂購房合同時(shí)，要注意對(duì)違約行為和開發(fā)商的責(zé)任作出明確具體的約定。如果您需要律師的幫助，歡迎您在線咨詢律霸。你知道嗎