什么是商品房和住宅？

商品房和住宅可用于居住和辦公。項目有商業(yè)部分，或商業(yè)裙樓，或部分單位按辦公面積出售。它不同于傳統(tǒng)的住宅，它只用于居住。它是SOHO住宅概念的延伸。它屬于住宅，但同時又整合了辦公樓的諸多硬件設(shè)施，特別是發(fā)達的網(wǎng)絡(luò)功能，使居民在居住的同時可以從事商業(yè)活動。各種功能逐漸讓我們看到了它的優(yōu)勢。商品房和住宅有哪些優(yōu)勢？

商住優(yōu)勢1:不限購

商住最大優(yōu)勢是不限購。無論是北京限購還是通州限購，商住房都沒有限購，而且商住房不是首套房！商住樓的優(yōu)勢2：面積小一般商住樓面積小，大多在40-70平方米左右，非常適合年輕人居住或投資。商住兩用房的第三個優(yōu)勢是可以用于商業(yè)和居住。由于商住公寓獨特的區(qū)域位置，它們基本處于金融和城市綜合體中。另外，它們體積小，投資性強，對業(yè)主來說非常靈活。它們可以很方便地出租和出售。商住房的弊端：一是商住房一般不能落戶，這意味著即使周邊有較好的教育資源，孩子也不能因為戶籍而入住。這無形中給業(yè)主的生活、學(xué)習(xí)帶來了不便。商品房和住宅的第二個缺點：商品房和住宅的生活成本高，商品房和住宅的水、電和物業(yè)成本都是商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，遠遠高于住宅項目，而且各種稅費也比普通住房高。也就是說，購房者要承擔(dān)更高的生活成本。商住兩用房的第三個缺點：商住兩用房的安全性也令人擔(dān)憂，商住兩用房是商住兩用房的混合體，可以稱之為“商住兩用房”，其實也帶來了很多麻煩兩邊都有。在業(yè)主論壇上，不少業(yè)主發(fā)帖反映商戶嚴(yán)重擾民，也有反映商戶深夜結(jié)束營業(yè)時間等。

商住兩用房的弊端四：商住兩用房產(chǎn)權(quán)短

商住兩用住房的產(chǎn)權(quán)一般只有四五十年，根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后，將自動續(xù)期?！胺亲≌ㄔO(shè)用地使用權(quán)”不能自動續(xù)期。因此，與普通住宅相比，商品房和住宅的隱性成本其實非常高。商住兩用房的第五個缺點：稅費高、銷售成本高，“商住兩用”項目仍無法按住宅標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅。在轉(zhuǎn)手過程中，相關(guān)費用按商品房計算，轉(zhuǎn)讓契稅為4%，普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%（不超過144平方米）。同時，對商業(yè)轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅和土地增值稅。因此，從投資的角度來看，投資者將承擔(dān)巨大的銷售成本，這就加大了買家的選擇難度。商品房和住宅的第六個缺點是，商品房和住宅的貸款是有限的。貸款期限一般不到10年，首付比較高，約50%，這比首套房的30%要高得多，貸款利率是普通住宅的1.1倍，而且不能申請公積金貸款。

北京商住兩用房真的值得買嗎？看完以上商住兩用房的缺點分析，相信大家心里都有自己的權(quán)衡~