1、 銷售廣告與實(shí)際不符，我可以退房嗎？最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，商品房銷售廣告、宣傳品為要約邀請(qǐng)，但出賣人對(duì)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施的說(shuō)明和承諾是具體確定的，訂立商品房買賣合同是以合同為依據(jù)的，對(duì)確定房?jī)r(jià)有重大影響的，視為無(wú)效作為提議。即使商品房買賣合同中未包含解釋和承諾，也應(yīng)視為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。你也可以要求在這個(gè)時(shí)候退房。并非所有的違約行為都會(huì)導(dǎo)致合同的終止。比如，開(kāi)發(fā)商承諾在小區(qū)某個(gè)地方有一個(gè)小雕塑，但交付時(shí)沒(méi)有。這種情況不能構(gòu)成你方終止合同的條件。只有在下列情況下，合同才能終止：

1。因不可抗力致使合同無(wú)法履行；

2。在履行期滿前，一方當(dāng)事人明確表示或者以自己的行為表示不履行主債務(wù)；

3。一方當(dāng)事人遲延履行主債務(wù)，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)不履行的；

4。一方當(dāng)事人遲延履行或者其他違約行為導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的。第二，開(kāi)發(fā)商制作虛假?gòu)V告的法律責(zé)任（1）廣告促銷的合法廣告說(shuō)明，僅使用略微夸張的語(yǔ)言來(lái)增加吸引力，即使說(shuō)明與現(xiàn)實(shí)不完全一致，仍將其視為合法的促銷手段。比如，廣告行業(yè)常用的“黃金地段”等夸張說(shuō)法，并不能具體、清晰地描述目標(biāo)。一般來(lái)說(shuō)，買家不會(huì)誤解這種廣告。因此，廣告監(jiān)督管理部門和法院不會(huì)認(rèn)定其為虛假?gòu)V告。（二）被認(rèn)定為虛假說(shuō)明、虛假?gòu)V告的情形對(duì)未被認(rèn)定為要約或者未列入合同的要約，并不意味著可以超越法律，任意夸大。廣告中的虛假描述在買賣過(guò)程中誤導(dǎo)買受人，導(dǎo)致買受人對(duì)交易標(biāo)的、價(jià)格、性質(zhì)等要素產(chǎn)生重大誤解的，根據(jù)《合同法》第五十四條的規(guī)定，買受人可以請(qǐng)求法院變更或者撤銷已簽訂的買賣合同，法院有可能予以支持。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)《合同法》第42條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商還需要承擔(dān)相應(yīng)的承包過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

此外，如果廣告中對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施的描述明顯脫離事實(shí)，對(duì)質(zhì)量、環(huán)境、價(jià)格等重要事項(xiàng)的描述明顯虛假，對(duì)買受人的承諾明顯無(wú)法兌現(xiàn)，那么房地產(chǎn)廣告很可能被視為虛假?gòu)V告。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商和廣告主可能需要承擔(dān)相應(yīng)的民事、行政甚至刑事責(zé)任。根據(jù)《最高人民檢察院、公安部關(guān)于經(jīng)濟(jì)犯罪起訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》第六十七條規(guī)定，虛假房地產(chǎn)廣告因涉及金額巨大，較其他類型廣告更容易接近刑事定罪標(biāo)準(zhǔn)。（三）買賣雙方在合同中約定的廣告內(nèi)容雖然要約邀請(qǐng)的廣告內(nèi)容不能作為約束買賣雙方的合同內(nèi)容，但買賣雙方在簽訂書面合同時(shí)有特別約定的，而相關(guān)內(nèi)容是作為條款列入合同的，那么根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，該協(xié)議將成為合同的同一部分，對(duì)雙方均具有約束力。

根據(jù)法律規(guī)定，如果開(kāi)發(fā)商的廣告與實(shí)際情況不符，對(duì)購(gòu)房者造成影響，他應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，但能否退房還要看實(shí)際情況。

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