在商品房買賣合同中，開發(fā)商負(fù)有兩項(xiàng)主要合同義務(wù)：一是交付房屋，二是將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人。在房屋交付引發(fā)的糾紛中，逾期交付的認(rèn)定更難處理，特別是在房地產(chǎn)市場部分和階段性調(diào)價(jià)期間。商品房價(jià)格居高不下事關(guān)當(dāng)事人利益。在這種情況下，開發(fā)商無視善意和傲慢，但也有不少購房者肆意拒絕和維權(quán)。

房屋交付義務(wù)的履行不能“一戰(zhàn)完成”，而是由多個(gè)階段組成，從開發(fā)商向買方發(fā)出交付通知開始，接著是買方的驗(yàn)房和開發(fā)商對(duì)買方提出的質(zhì)量異議的解釋，最后是實(shí)際（或擬）履行雙方交接完畢。在上述階段，不僅有開發(fā)商可以完成的內(nèi)容，還有需要買方協(xié)助的部分。因此，要判斷開發(fā)商是否逾期，就要分別考察各個(gè)階段。根據(jù)交付義務(wù)的履行階段，細(xì)化相應(yīng)的判斷規(guī)則，不僅可以引導(dǎo)買受人合理維權(quán)，而且對(duì)維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常交易秩序具有重要意義。有鑒于此，筆者根據(jù)上述交付行為的階段，總結(jié)出此類案件的三步裁判規(guī)則，即：第一步是審查開發(fā)商是否交付了通知。

延遲交貨本質(zhì)上是延遲交貨。遲延履行，是指債務(wù)已經(jīng)達(dá)到清償期限，可以履行，但由于債務(wù)人的原因不能履行的行為。構(gòu)成遲延履行的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一是債務(wù)有效；二是債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人可以履行，但不履行；三是債務(wù)人無正當(dāng)理由不履行。因此，如果合同合法有效，判斷是否構(gòu)成遲延的標(biāo)準(zhǔn)是賣方是否處于不履行狀態(tài)，不履行是否有正當(dāng)理由。

如上所述，開發(fā)商交付義務(wù)的履行從交付通知開始。交房通知意在表明開發(fā)商已開始交房。送達(dá)通知是一種具有法律性質(zhì)的事實(shí)行為，即無意思表示即可產(chǎn)生法律后果的法律事實(shí)。只要開發(fā)商按照債務(wù)的目的行事，與債務(wù)的內(nèi)容相適應(yīng)，就有其效力。它不以債務(wù)人或債權(quán)人的清償義務(wù)或接受意思表示為有效要件。根據(jù)上述遲延履行要件，開發(fā)商未在約定時(shí)間內(nèi)發(fā)出交付通知的，構(gòu)成逾期交付，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任；反之，應(yīng)當(dāng)審查買受人拒絕時(shí)是否提出異議。

第二步：檢查買方是否提出了拒絕的具體原因?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：“房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，除當(dāng)事人另有約定外，視為交付使用。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人無正當(dāng)理由拒絕接受出賣人書面交付通知的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，自合同確定的交付使用之日起，由買受人承擔(dān)書面交貨通知，除非法律另有規(guī)定或雙方另有約定?！?。

對(duì)這篇文章給出了否定的解釋。買受人有合理理由拒絕接受的，開發(fā)商的交付義務(wù)尚未履行完畢。這顯然屬于不履行上述遲延履行要件，即構(gòu)成遲延履行。根據(jù)日本民法通論，如果債務(wù)人提出的履行與合同不符，如果事后仍有履行的可能（追償?shù)目赡苄裕梢詫⑵湟暈檫t延履行原債務(wù)，并將其視為遲延履行的不規(guī)范行為。同樣的觀點(diǎn)也被采納。在這種情況下，盡管開發(fā)商可能構(gòu)成延誤，但買方在拒絕時(shí)應(yīng)給出具體理由。買受人收到開發(fā)商的交房通知后，未當(dāng)場驗(yàn)房，事后以房屋質(zhì)量問題為由要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任的，或者未說明具體原因而拒絕驗(yàn)收的，視為該房屋已交付。買受人要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任的，不予支持。相反，如果買方提出具體的拒絕理由，則應(yīng)審查買方的拒絕理由是否合法。

第三步：檢查買方拒絕時(shí)給出的理由是否合理。在商品房買賣合同中，出賣人有義務(wù)對(duì)買受人提出的質(zhì)量異議作出解釋。如果買受人在拒絕接受時(shí)提出具體理由，開發(fā)商認(rèn)可買受人提出的質(zhì)量異議，并愿意（或?qū)嶋H）修復(fù)后重新交付，則意味著雙方協(xié)商改變了交付時(shí)間，并認(rèn)為買方有正當(dāng)理由拒絕。此時(shí)，開發(fā)商有義務(wù)再次通知。通知時(shí)間晚于商品房買賣合同約定的交付時(shí)間的，視為開發(fā)商逾期。如果買方不愿意接受交貨質(zhì)量，買方對(duì)交貨質(zhì)量的異議取決于買方是否愿意接受質(zhì)量缺陷。根據(jù)房屋是否符合交付條件的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合商品房買賣合同范本和法律規(guī)定，商品房買賣合同中的交付條件必須同時(shí)具備以下兩項(xiàng)：，交付的房屋符合交付條件和標(biāo)的物本身的具體規(guī)定。約定的交付條件通常包括取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收記錄證明文件、取得房屋測繪報(bào)告、在示范文本中開通氣、水、電、路等。交貨時(shí)必須滿足上述條件。

雙方就標(biāo)的物本身達(dá)成的具體協(xié)議也應(yīng)在交付時(shí)提供。二是交付房屋不存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題和影響合同目的實(shí)現(xiàn)的缺陷。買主買這房子作住宅用。如果缺陷足以影響目的的實(shí)現(xiàn)，則交付行為對(duì)買方而言是無意義的。

如果買方在拒收時(shí)提出的質(zhì)量異議屬于上述不符合交付條件的缺陷，應(yīng)視為開發(fā)商構(gòu)成逾期交付；否則，應(yīng)視為開發(fā)商不構(gòu)成逾期交付。你知道嗎