雖然大家每天都在談論高房價，罵政府和開發(fā)商，但很少有人真正知道高房價是如何構(gòu)成的。

今天，小編要談談房價的構(gòu)成，開發(fā)商賺多少錢，是否合理。目前，我國商品房價格有一個簡單明了的計算公式：“3+3+3+1”。你什么意思？簡而言之，就是“30%的土地成本+30%的建筑安裝成本+30%的建筑、管理費和稅費+10%的開發(fā)商利潤”。也就是說，一旦征地成本公開透明，房價的構(gòu)成，很可能就是這些部分，就非常簡單了。

接下來，《購房指南》會給你一個逐部分的分析：

首先，土地成本占25%-30%。土地又稱土地出讓金，是全社會的稀缺資源，也是不可再生資源。因此，外商投資的轉(zhuǎn)讓費用高于內(nèi)資，商業(yè)建筑的轉(zhuǎn)讓費用高于住宅建筑的轉(zhuǎn)讓費用。

房價中的土地成本是指樓面價，即單位建筑面積平均分攤的地價。也可以理解為房屋建在土地上后，每平方米價格中包含的土地成本。底價可以反映建設(shè)單價中包含的土地成本單價。二是建筑安裝成本占30%左右。建筑安裝成本是房價中相對穩(wěn)定的一部分，是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡稱。住房建設(shè)成本是住房建設(shè)的投資，可分為三部分：第一部分是前期費用。

主要包括三通一平費用和特殊費用?！叭ㄒ黄健辟M用是指為實現(xiàn)供水、供水、供電、通路的銜接，在施工區(qū)內(nèi)平整土地所投入的資金。在大面積或不成熟的住宅區(qū)建設(shè)中，這一成本的投資是相當可觀的。專項費用是指支付給設(shè)計單位的規(guī)劃、戶型設(shè)計費用總額。如果開發(fā)商重視這方面的投資，會給自己和消費者帶來實惠。第二部分是土建工程造價。許多房子外觀相似，但實際質(zhì)量卻大不相同。這主要體現(xiàn)在土建、框架結(jié)構(gòu)、多層打樁、現(xiàn)澆樓板的造價上，雖然造價相對較高，但房子的質(zhì)量也更有保障。俗話說，一分價錢一分貨就是這個意思。第三部分是配套設(shè)施成本。

這部分主要包括開發(fā)商在水、電、氣、綠化、衛(wèi)生、教育等方面的資金支出，在當前環(huán)境下，綠化率已成為衡量的重要標準。

房屋設(shè)備安裝費是房屋設(shè)施設(shè)備安裝的投資，包括材料費和人工費。或許與精裝房相比，這部分成本所占的比例會更高，但與整體建筑安裝成本相比，并沒有高出多少。第三種是銷售費用，是指開發(fā)商管理人員在房地產(chǎn)銷售到交付過程中發(fā)生的一切費用。銷售成本，如廣告、售樓處、中介等，也是房地產(chǎn)價格的一部分。第四，房地產(chǎn)開發(fā)管理成本約占5%。

包括管理和銷售費用。指開發(fā)商管理人員從房地產(chǎn)銷售到交付使用所發(fā)生的一切費用。銷售成本，如廣告、售樓處、中介等，也是房地產(chǎn)價格的一部分。

另外，因為大多數(shù)開發(fā)商會選擇銀行貸款來解決項目的資金投入問題，從而產(chǎn)生利息。如果銀行下調(diào)利率，開發(fā)商的負擔就會減輕。雖然對房價影響不大，但相對而言，可以降低成本。五是稅費約占25%。

主要產(chǎn)生于規(guī)劃、建設(shè)、預售等環(huán)節(jié)。與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種有13種，主要包括企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等。

根據(jù)機構(gòu)測算：假設(shè)房屋市值為100萬元（單價：8000元）/m2，面積：125 m2），該套房稅負如下。此外，還有城市土地使用稅、契稅、房地產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅。我們這里不再重復。簡而言之，一套總價100萬元的房子，在計算完所有相關(guān)稅費后，可能接近房價的25%。六是利潤占比10%左右。房地產(chǎn)開發(fā)商的收入是企業(yè)擴大再生產(chǎn)的資金來源。有多少利潤？對于每個企業(yè)來說，這都是一個巨大的競爭點。利潤率越高，融資和開發(fā)成本就越低，這取決于每個開發(fā)商的能力。

目前房地產(chǎn)企業(yè)利潤率比較明確，但房地產(chǎn)上市企業(yè)的現(xiàn)狀不容樂觀。咨詢團近日對202家房地產(chǎn)上市公司進行調(diào)查時表示，去年53%的公司凈利潤已達到10%的紅線，預計今年房地產(chǎn)業(yè)將成為中意產(chǎn)業(yè)。那中小房地產(chǎn)企業(yè)究竟有多少利潤？有可能直接觸及生死線以下。當然，這些都是書上的靜態(tài)結(jié)構(gòu)。土地開發(fā)過程是動態(tài)的。一般來說，房地產(chǎn)一期的開發(fā)周期為兩年。這兩年，底價變化，而成本基本不變。隨著樓價在周期中的升值，開發(fā)商的利潤率也會增加。

一般來說，樓面價、建安成本和稅金是最重要的組成部分，直接決定房屋的建設(shè)成本。影響商品房市場價格的動態(tài)因素很多，隨著國民經(jīng)濟形勢和市場環(huán)境的不斷發(fā)展，這些動態(tài)因素會發(fā)生變化。你知道嗎