特價房是很多樓盤競爭的利器，很多樓盤都會鼓吹“特價房數(shù)量不多”，那么特價房真的像廣告上說的那樣嗎？經(jīng)過實地調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)，有的樓盤確實有特價房，但有的特價房給人一種上當(dāng)受騙的感覺。

一般來說，購房者對特價房的理解是，在同等住房條件下，為了達到促銷的目的，他們把房子拿出來特價出售。但多數(shù)情況下，開發(fā)商的特價房概念與購房者不同。記者走訪了幾棟有特價房銷售的樓盤，發(fā)現(xiàn)市場上有兩種特價房：一種是采光和樓層不好，另一種是整棟樓一口價。光照和地板不好的房子很難賣出去。通常，這種房子即使在期末也很難賣出。整棟樓的一個價格是真正的折扣。

自由區(qū)很難得到法律保護。

開發(fā)商經(jīng)常為免費區(qū)域做廣告。你真的能享受承諾給你的那片土地嗎？”在自由面積的問題上，人為的可操作性很強，購房者很少獲得真正的優(yōu)勢”，一位房地產(chǎn)從業(yè)者告訴記者，很多時候開發(fā)商捐贈的面積已經(jīng)包含在總房價中，但購房者并不清楚；有時，開發(fā)商捐贈的面積是海灣窗戶和天井。前段時間，濟南有一個樓盤在售，承諾客戶可以免費買房。事實上，自由區(qū)是建筑的天井。開發(fā)商承諾，該樓盤驗收合格后，將幫助購房者對墻體進行改造，并將天井部分納入房屋整體使用面積。

贈送面積屬于違法行為，贈送面積不能寫入購房合同和《房產(chǎn)證》。即使開發(fā)商承諾贈送部分使用面積，如果開發(fā)商在交房時不履行承諾，購房者也無法維權(quán)。今后購房者如果想按揭出售房產(chǎn)，免費面積不能評估。所有交易均以購房合同或房產(chǎn)證為準(zhǔn)。根據(jù)調(diào)查，很多房地產(chǎn)項目的優(yōu)惠幅度很大：持貴賓卡9.9折，銀行按揭9.9折，開盤當(dāng)天認購9.8折，按時簽約9.9折各種折扣都夠痛苦的。在一些房地產(chǎn)項目中，還有“3萬送5000元”、“5萬送2萬元”、“每日百金”等其他優(yōu)惠。開發(fā)者為什么玩這樣的數(shù)字游戲？開發(fā)商在葫蘆里賣什么藥？他們?yōu)槭裁床缓喕幌?，直接給最后的折扣呢？在信息不對稱的情況下，面對打折亂象，購房者如何從開發(fā)商手中拿到底價？有業(yè)內(nèi)專家表示，復(fù)雜的折扣很容易迷惑購房者，而開發(fā)商則是利用消費者議價心理的最佳選擇，由此產(chǎn)生了“折扣越多，利益越大”的假象在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中，高房價、大折扣的現(xiàn)象非常普遍。這主要是近幾年國家規(guī)定商品房銷售明碼標(biāo)價，每戶一價后，開發(fā)商的一種反應(yīng)。

在每個樓盤的售樓部，都有一個房屋信息展示板，上面清楚地標(biāo)明了每套房屋的價格。這樣一來，如果我們想像以前那樣漲，就不能在任何時候漲。雖然價格高峰有限，但折扣還可以。因此，開發(fā)商會盡可能高的公布價格。市場不好時，開發(fā)商會加大折扣優(yōu)惠力度。市場好的時候，開發(fā)商會收回折扣，變相調(diào)整價格，做到靈活多變。

特價房銷售不快

記者在濟南城東某樓盤看到，看房的人不多，但其工作人員稱房子賣得很好。置業(yè)顧問向記者出示了售樓控制表。在銷控表上，近八成的房子都打上了深色的記號。據(jù)這位置業(yè)顧問介紹，黑色的已經(jīng)售出，灰色的已經(jīng)預(yù)定，少量白色的可以出售?！蹦憧矗覀冑u得很好。在不到兩個月的時間里，幾乎所有的房子都賣完了。據(jù)該房地產(chǎn)顧問介紹，兩個月內(nèi)共成交292套房子，占到了銷售控制清單上房屋總數(shù)的90%以上。但記者通過官方渠道詢問的是另一個結(jié)果。在濟南市住宅和房地產(chǎn)信息網(wǎng)上，80%的房源都打上了紅色標(biāo)記。記者咨詢網(wǎng)站相關(guān)負責(zé)人了解到，這些標(biāo)有紅色標(biāo)記的房屋是動遷房，不是普通商品房，也就是說，這些房屋不是在房地產(chǎn)中銷售的。記者搬走了安置房，重新計算。據(jù)該網(wǎng)站統(tǒng)計，目前可供出售的房屋只有不到100套，而已售出的不到50套。買房時要學(xué)會討價還價由于房價有較大的彈性，同一樓盤的不同購房者可能會得到不同的報價，那么如何從開發(fā)商那里拿到底價呢？一位置業(yè)顧問告訴記者，每個樓盤的銷售價格定好后，都有底價，而實際上在價格的基礎(chǔ)上能打多少折扣，開發(fā)商都知道。全國性的大開發(fā)商通常在開盤前一周報價格，而本地開發(fā)商則由老板決定。但作為一線銷售人員，為了取得更好的銷售業(yè)績，他們會千方百計促成交易并給出底價。

“購房者在購房時一定要學(xué)會討價還價”，這位置業(yè)顧問告訴記者，首先不要表現(xiàn)出購房的迫切性，也不要受到售樓部氛圍的影響。我們必須冷靜，選擇房子的缺點。在幫你解決問題的過程中，房產(chǎn)顧問也會幫你爭取更多的折扣。因此，買房時不僅要了解樓盤的品質(zhì)，還要與周邊其他項目進行比較。

此外，必須查明所購房地產(chǎn)是由開發(fā)商出售還是由代理人出售。如果是寄售，那么銷售人員可以追求溢價部分的利潤，不會直接顯示底價。對于一樓拍賣是否屬于寄售，購房者可以從房地產(chǎn)廣告或戶型圖上查看。你知道嗎