案例:
想轉(zhuǎn)手的王先生說,他的150平方米大房子是2011年買的。當(dāng)時房子屬于小區(qū)最好的地段,每平方米單價比同小區(qū)的小房子高出3000元左右?,F(xiàn)在他想賣掉,發(fā)現(xiàn)幾經(jīng)調(diào)整后,價格與原來的收購價幾乎持平,但還是沒什么興趣。相反,同一小區(qū)的小洋房卻頻頻以高于新房單價兩三千元的價格成交。據(jù)了解,大型公寓升值難、銷售難的現(xiàn)象并非個例。購房時人人趨之若鶩的“香饅頭”從二手房市場的“祭壇”上掉下來的主要原因有:市場供求結(jié)構(gòu)此前有一個90/70的政策。小戶型的供應(yīng)量非常大,價格也很難上去,而大戶型的比較少見,這是不夠的。開發(fā)商為了利潤最大化,往往在側(cè)盤設(shè)置大戶型以占據(jù)較好的景觀資源,而小戶型則多設(shè)置在中盤或沿街樓盤。但在二手房市場上,很多新房的定價因素,比如景觀資源更好、樓層更好,對價格的影響會變得非常微弱。
開盤節(jié)奏
開發(fā)商的銷售策略通常是先推小戶型,再推大戶型。在開發(fā)商的意向下,在新房市場上,大戶型的價格通常要比小戶型貴很多。
客戶需求
剛性需求在市場中仍占主導(dǎo)地位,其經(jīng)濟(jì)實力相對有限,對總價非常敏感。小單價比較高,只要總價在軸承范圍內(nèi),還是可以接受的。大戶型不同,客戶群較少,在這個價位上,有很多選擇。
然而,需要注意的是,在新房市場,小戶型比大戶型便宜的現(xiàn)象正在減少。原因有很多!90/70政策取消,大戶型成為主流,小戶型供應(yīng)越來越稀缺。未來,小戶型與大戶型的價格差距或?qū)⒖s小。
從投資收益和轉(zhuǎn)手難的角度來看,買大房子的購房者顯然損失慘重!那你還會買大房子嗎?實際上,購買大房子的購房者已經(jīng)改善了他們的生活。當(dāng)時這些購房者買房時,首先考慮的不是賺錢,而是更大的面積和更好的環(huán)境資源??傊钍孢m是首要目標(biāo)。那些買小房子的人確實可以獲得更多的收入,但如果他們想改善大房子的置換,他們?nèi)匀恍枰Ц陡叩念~外價格;而對于大房子的購房者來說,如果他們自己住,他們不需要擔(dān)心房價。總而言之,對于純投資者或考慮未來轉(zhuǎn)手的人來說,首選應(yīng)該是小戶型公寓;對于改善型、準(zhǔn)備長期居住的人來說,買大戶型公寓并無錯。你知道嗎
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簡介:
寧秀剛律師畢業(yè)于北京大學(xué)法學(xué)院,法學(xué)學(xué)士、碩士學(xué)位,2009年獲國家司法部頒發(fā)的法律職業(yè)資格證書,擅長刑事和民商事糾紛的處理,尤其擅長死刑犯罪辯護(hù)、職務(wù)犯罪辯護(hù)、經(jīng)濟(jì)犯罪辯護(hù)以及不滿18周歲未成年人的聚眾斗毆、尋釁滋事、搶劫、強(qiáng)奸、盜竊等罪名辯護(hù),以及政府合作房地產(chǎn)建設(shè)工程PPP等項目糾紛的處理,在省市級報刊等發(fā)表學(xué)術(shù)論文多篇,是全國注冊律師、中華律師協(xié)會會員,現(xiàn)任江蘇登壹律師事務(wù)所副主任。
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