【案例簡介】

2011年3月初，李先生到某房地產(chǎn)開發(fā)公司營銷中心，銷售人員向他介紹了該樓盤的優(yōu)勢，重點(diǎn)介紹了12樓以上的兩棟樓是湖景房，并向李先生出示了傳單和室內(nèi)平面圖。經(jīng)過反復(fù)權(quán)衡，李先生于同年3月7日與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定李先生購買2號(hào)樓2單元16b室。房屋總價(jià)101.2萬元，首付30336萬元，維修基金10012萬元，交房日期為2011年8月底。在交房日期結(jié)束時(shí)，李某去取房時(shí)發(fā)現(xiàn)，他買的兩棟房子前面蓋了一棟31層高的樓房，完全擋住了湖景。為此，李某拒絕收房，雙方發(fā)生爭執(zhí)。2012年10月22日，人民法院作出民事判決。判決如下：1。解除李某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》。房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)退還李某支付的首付款303.36萬元和住房維修基金100.12萬元。房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)賠償經(jīng)濟(jì)損失1006.26萬元。

[法律解釋]

對于房地產(chǎn)開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)按照公示承諾承擔(dān)合同責(zé)任，首先要分析約定責(zé)任和法律責(zé)任。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同約定了公示承諾的前提下承擔(dān)約定的責(zé)任；但當(dāng)合同約定了公示中的多項(xiàng)承諾沒有約定時(shí)，開發(fā)商的公示是合同條款還是不可分割的一部分至關(guān)重要。根據(jù)合同法原則，如果是要約，廣告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是合同不可分割的一部分，對開發(fā)商具有約束力；如果是要約邀請，廣告內(nèi)容與合同不具有同等約束力，買受人只能尋求其他救濟(jì)。

一般廣告只是邀請函，不是要約。如果開發(fā)商廣告中的承諾，如裝修、社區(qū)配套設(shè)施、房屋設(shè)計(jì)的說明和承諾，符合上述要約特征的，開發(fā)商的虛假宣傳行為構(gòu)成違約，并應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。有合同違約金的，應(yīng)當(dāng)支付違約金；購房有損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失；虛假宣傳與實(shí)際交付房屋不一致，從根本上影響房屋使用的，那么開發(fā)商在此構(gòu)成根本違約，買受人有權(quán)根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定要求解除合同，要求開發(fā)商返還購房款和利息，并賠償損失。

如果開發(fā)商對房屋的虛假宣傳不構(gòu)成要約，開發(fā)商仍無法擺脫虛假宣傳行為的民事責(zé)任，即法律民事責(zé)任。根據(jù)《合同法》規(guī)定，“一方以欺詐、脅迫或者乘人之危，使對方違背真實(shí)意思訂立合同的，受害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。當(dāng)事人請求變更的，法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷?！辟彿空吲c開發(fā)商簽訂購房合同是因?yàn)殚_發(fā)商的虛假宣傳，開發(fā)商肯定構(gòu)成欺詐。對此，購房者有兩種選擇：一種是起訴或提起仲裁，要求解除購房合同；另一種是起訴或仲裁，要求變更合同內(nèi)容，如根據(jù)虛假宣傳內(nèi)容與實(shí)際情況不一致，要求降低合同價(jià)格房子的實(shí)際交付。

基于以上分析，我們可以得出一個(gè)結(jié)論：只要能證明開發(fā)商有虛假宣傳，購房者就能找到解決問題的辦法，而開發(fā)商作為其虛假宣傳的弄虛作假者，是逃不掉的。如果你需要律師的幫助，你可以在線咨詢律師協(xié)會(huì)。你知道嗎