為了更好地分析借名購房行為的原因和法律特征，我們首先對北京市第一中級人民法院審理的此類案件進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析。我們發(fā)現(xiàn)，借名引發(fā)的糾紛越來越普遍，近年來也逐年增多。2005年至2010年，北京市第一中級人民法院僅審理了7起購房糾紛案件。2010年1月1日至2015年1月1日5年間，第一中級人民法院共審理購房糾紛案件82件。2012年、2013年和2014年的病例數(shù)分別為4例、16例和52例。

接下來，我們將通過典型案例分析借名購房糾紛的法律特征。案例一：徐先生和林先生是表親。2005年3月，林先生作為買受人與出賣人北京順天通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房買賣合同，約定林先生購買出賣人開發(fā)的位于北京市昌平區(qū)東天通西苑的房屋。這房子經(jīng)濟(jì)實(shí)用。徐先生把房子的錢都付了。交房后，徐先生裝修后搬進(jìn)了有爭議的房子。該房屋于2006年6月取得產(chǎn)權(quán)證，登記業(yè)主為林先生，爭議房屋的商品房買賣合同和購房發(fā)票原件由徐先生保管。林先生向法院起訴，稱該房屋是借給徐先生居住的，且徐先生是房屋所有人，請求法院判決徐先生退房。

案例二：

2013年，韓女士想在北京買房，但她在北京沒有戶籍，沒有購房資格，于是找到了姑姑。他們簽訂了一份書面協(xié)議，由韓女士以姑姑的名義出資購買一套普通商品房。房子的所有權(quán)利屬于韓女士。協(xié)議簽訂后，韓女士支付了首付，并以阿姨的名義按月還清了銀行貸款。2014年，韓女士的姑姑突然去世，她的叔叔也不承認(rèn)房子是韓女士的財(cái)產(chǎn)。他起訴并要求法院判令該房屋由他繼承。韓女士別無選擇，只能起訴確認(rèn)房屋所有權(quán)屬于自己。借用名人買房的動機(jī)分析借用名人買房，但將房屋登記在他人名下，歸根結(jié)底是為了享受自己不應(yīng)享有的利益，主要表現(xiàn)在以下幾種情況：

1、規(guī)避到期購房的限制為了認(rèn)同。

這是最常見的情況，占病例總數(shù)的90%以上。案例1和案例2都屬于這種類型。在實(shí)際操作中，不符合條件的購房者是為了購買經(jīng)濟(jì)適用房或?qū)嵭袃上薜慕?jīng)濟(jì)適用房，或是為了規(guī)避“限購令”，或是為了享受較低的首付和較長的貸款期限，或是為了購買其他單位銷售的房改房或資金建房。為了享受名人身份帶來的實(shí)惠，借他人名義買房。為了轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)或避免債務(wù)。

將房屋登記在他人名下，同意房屋所有權(quán)仍然屬于自己，可以滿足一些不愿“露富”的官員的“需要”；也成為一些債務(wù)人逃避債務(wù)或?qū)嵤﹤鶆?wù)的常見伎倆。在離婚訴訟中，夫妻一方可以主張以他人名義登記的房屋是以夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買的。

3。為了節(jié)省將來可能發(fā)生的轉(zhuǎn)移成本。為此，父母通常把自己的房子登記在子女名下。由于親子關(guān)系，糾紛很少。唯一的個(gè)案是孩子不愿意讓父母住在自己名下登記的房子里，父母起訴孩子確認(rèn)房子屬于自己。在記名購房法律關(guān)系中，借款人因?qū)嶋H投資不享有登記的房屋所有權(quán)，往往要承擔(dān)比貸款人更高的風(fēng)險(xiǎn)。一旦雙方關(guān)系不好，借款人可能無法按約定歸還房屋。當(dāng)他無法取得房屋所有權(quán)時(shí)，借款人將面臨巨大的經(jīng)濟(jì)損失，名人不僅享有權(quán)利，而且不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。具體來說，名下購房有以下幾種風(fēng)險(xiǎn)：

1。在合同效力認(rèn)定問題上，保障性住房與普通商品房的認(rèn)定結(jié)果存在較大差異。2010年12月，北京市高級人民法院發(fā)布了《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》。第十五條和第十六條分別規(guī)定了普通商品房和保障性住房借名購房合同的辦理原則。根據(jù)這兩條規(guī)定，普通商品房購房協(xié)議有效，而經(jīng)濟(jì)適用房購房協(xié)議因違反相關(guān)政策法規(guī)，侵害其他符合條件購房人利益，一般認(rèn)為無效。

在司法實(shí)踐中，法院將對經(jīng)濟(jì)適用住房名稱借用購買合同進(jìn)行更為詳細(xì)的審查和區(qū)分，符合下列條件的名稱借用購買合同可以認(rèn)定為有效：

（1）申請人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房原購買合同借名于2008年4月11日前簽訂；（2）當(dāng)事人明確約定掛牌期限屆滿后辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，或者在一審法院辯論終結(jié)前具備掛牌條件的；（3） 登記人未通過抽簽取得購房資格。這種合同可以得到法院的承認(rèn)，因?yàn)樗粨p害公共利益。

在案例1中，林先生與徐先生就購買經(jīng)濟(jì)適用房達(dá)成協(xié)議，爭議的商品房買賣合同于2005年3月簽訂。2006年取得房屋所有權(quán)證5年后，即至2011年6月，限售期屆滿。如果林先生的住房不具備通過抽簽方式購買的資格，就應(yīng)該承認(rèn)購買經(jīng)濟(jì)適用房的協(xié)議有效。

2。

有親戚或朋友的雙方按姓名買房是很常見的。也正是由于雙方關(guān)系密切，基于互信，很少簽訂書面協(xié)議。當(dāng)貸款人不承認(rèn)雙方關(guān)系時(shí)，根據(jù)舉證責(zé)任的規(guī)定，借款人需要證明雙方關(guān)系的存在。法院通常會根據(jù)房屋的投資情況、房屋的占有和使用情況、購房單、合同、房屋權(quán)屬證明，以及是否有合理的說明以姓名購買房屋的事實(shí)，作出綜合判斷。對于借款人而言，其提交的證據(jù)必須形成完整的證據(jù)鏈，這對于缺乏自我保護(hù)意識的當(dāng)事人來說并不容易。如果借款人未能妥善保存相關(guān)證據(jù)，未能完成舉證責(zé)任，將很難收回房屋所有權(quán)。2014年，第一中央人民法院審理了52起指名購房案件。由于證據(jù)不足，法院未認(rèn)定存在指名購房合同關(guān)系的案件有10起。

3。

根據(jù)公示和公信的原則，名人可以不借名人直接處分有爭議的房屋。如果相對人以其對房屋權(quán)屬登記的信任與名人發(fā)生交易，并支付對價(jià)，導(dǎo)致房屋權(quán)屬發(fā)生變化，或者名人在房屋上設(shè)立了抵押等其他產(chǎn)權(quán)，或者因名人債務(wù)被查封，基于保護(hù)交易安全的價(jià)值取向，法律將優(yōu)先保護(hù)相對人的權(quán)利。即使借款人能夠證明購房合同真實(shí)有效，仍然會導(dǎo)致借款人無法辦理房屋權(quán)屬過戶登記，甚至房屋永遠(yuǎn)無法收回。

4。

對于名人，如果允許他人以自己的名義購房，會在房產(chǎn)登記部門和銀行信貸系統(tǒng)留下記錄。即使網(wǎng)簽已經(jīng)取消或者房屋已經(jīng)過戶，他們今后購房時(shí)也無法享受到首套房的優(yōu)惠政策。糾紛發(fā)生后借款人的救濟(jì)路徑，借款人基于對法律關(guān)系的理解而選擇的救濟(jì)路徑對自身權(quán)益的保護(hù)有很大影響。權(quán)利要求選擇不當(dāng)，可能導(dǎo)致法院支持不足，延長訴訟時(shí)間，增加維權(quán)成本。雙方具體訴訟請求如下：