案例介紹：2006年5月，村民吳某與退休干部張某簽訂房屋買賣協(xié)議。雙方同意以13萬元的價(jià)格將吳某名下的一套自建房屋出售給張某。協(xié)議簽訂后，張某向吳某支付了全部房款，吳某將房屋及土地使用證交給張某。由于該房地產(chǎn)屬于集體土地，雙方均未能辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。吳某交房后，全家搬到另一個(gè)地方居住，張某一家至今一直住在這所房子里。2011年3月，吳某查詢到，他出售的房屋面臨拆遷，將獲得高額拆遷補(bǔ)償。因此，吳某以與張某簽訂的房屋買賣合同違反國家土地法強(qiáng)制性規(guī)定為由，起訴法院確認(rèn)買賣合同無效，雙方分別返還房屋和房款。張某在應(yīng)訴后承認(rèn)，他與吳某簽訂的房屋買賣合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，無效。但他認(rèn)為，合同雙方已簽訂并履行多年，吳某在市區(qū)購買了一套商品房，原價(jià)13萬元。如果法院確認(rèn)買賣合同無效，按照“雙倍返還原則”直接將房屋和房款返還給對(duì)方，顯然是不利的。在本案中，原告吳某背棄了協(xié)議，因?yàn)樗朐诓疬w中謀取更大的利益，這違反了誠實(shí)信用原則。法院不應(yīng)支持他的惡意主張。北京市門頭溝區(qū)人民法院認(rèn)為，原告吳某與被告張某簽訂的房屋買賣合同違反了我國土地管理法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)無效。雙方應(yīng)按照無效合同“雙倍返還”的原則，將房屋及房款返還給對(duì)方。同時(shí)，考慮到本案當(dāng)事人在確認(rèn)房屋買賣合同無效后，對(duì)各自退房造成的損失存在爭(zhēng)議，主張合同無效的出賣人吳某應(yīng)按過錯(cuò)比例賠償買受人張某。賠償金額應(yīng)當(dāng)參照房屋目前的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算，以免給買受人的利益造成明顯損失。據(jù)此，法院呼吁雙方進(jìn)行調(diào)解，最終達(dá)成協(xié)議。資深房地產(chǎn)專業(yè)律師金×權(quán)分析：

本案是農(nóng)民追討“小產(chǎn)權(quán)房”引發(fā)的典型訴訟案件。近年來，隨著城市的快速擴(kuò)張，受土地增值、拆遷暴利等因素的影響，城市周邊一些農(nóng)民開始炒作“小產(chǎn)權(quán)房”的生意牟利，甚至有不少農(nóng)民在賣房多年后不顧民意一片嘩然地對(duì)小產(chǎn)權(quán)房提起訴訟。如何處理小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效所造成的損失賠償問題，司法實(shí)踐的實(shí)踐并不一致。金*權(quán)律師認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同中出賣人主張買賣無效雖然有法律依據(jù)，但其行為違背了我國倡導(dǎo)的傳統(tǒng)道德。試想，如果銷售者能夠通過聲稱銷售無效而獲得巨大利益，那么人們的道德標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)受到威脅，這與我們要構(gòu)建的社會(huì)主義和諧社會(huì)是不相容的。因此，從這一角度出發(fā)，法院應(yīng)從不受惠于失信人的原則出發(fā)，甄別農(nóng)民訴訟的真實(shí)目的，確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，并根據(jù)交付時(shí)間長(zhǎng)短、重置時(shí)間長(zhǎng)短進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)房屋本身的成本，以及土地的位置補(bǔ)償。一方面要充分考慮房屋改擴(kuò)建帶來的附加值，另一方面也要考慮土地和房屋升值帶來的巨大經(jīng)濟(jì)效益，以及重新購房造成的巨大財(cái)產(chǎn)損失。尤其要考慮小產(chǎn)權(quán)房占用宅基地面積的區(qū)位價(jià)值損失認(rèn)定。金泉律師認(rèn)為，買賣雙方可以根據(jù)房屋交付后的時(shí)間進(jìn)行合理分配。因?yàn)闀r(shí)間越長(zhǎng)，越要維護(hù)交易的安全穩(wěn)定，購房者的利益比例越大；時(shí)間越短，購房者應(yīng)分?jǐn)偟恼孛娣e價(jià)值越少。同時(shí)，出賣人對(duì)買受人的補(bǔ)償應(yīng)足以起到法律引導(dǎo)和教育的作用，約束小產(chǎn)權(quán)房的交易。農(nóng)民的教育不會(huì)簡(jiǎn)單地追求巨大的經(jīng)濟(jì)利益，肆意要求回報(bào)。警示賣房農(nóng)民和小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主，規(guī)范社會(huì)發(fā)展帶來的社會(huì)道德失范。你知道嗎