日前，記者接到一條售樓信息，稱(chēng)東城聚福豪園店在售，年租金返還10%。記者前往踩踏，銷(xiāo)售人員告訴記者，從去年6月開(kāi)始，負(fù)一樓和租給國(guó)美的一樓就被分割成700多家商鋪出售，每套售價(jià)在20-40萬(wàn)元左右。

今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商再次將二樓一半以上的面積分租給百佳出售，即“回租”。前十年，租金返還是每年10%，也就是說(shuō)，一套20萬(wàn)元左右的商鋪每月可以收1000-2000元。售樓人員還向記者出示了一份合同，合同上注明了“10年內(nèi)退租”、“3年內(nèi)開(kāi)發(fā)商原價(jià)回購(gòu)”等條款。銷(xiāo)售員說(shuō)，簽了開(kāi)發(fā)商合同兩個(gè)月后，他會(huì)去房管局簽房管局提供的另一份合同。記者在采訪中了解到，除了東城聚福豪園外，東城中心還有一處經(jīng)過(guò)裝修的“星溪”，目前也在進(jìn)行“退租”銷(xiāo)售。據(jù)說(shuō)購(gòu)買(mǎi)后有2至3年的退租期，退租期內(nèi)的年回報(bào)率為8%，但需要一次性購(gòu)買(mǎi)2至3家商鋪。

此外，已更名為皮具鞋業(yè)批發(fā)中心的虎門(mén)明溝市也采取“租回”銷(xiāo)售方式，希望吸引更多買(mǎi)家。

“回租”商鋪為何能在市場(chǎng)上重演？**瑞豐地產(chǎn)副總經(jīng)理姚*軍表示，一般來(lái)說(shuō)，商鋪需要“養(yǎng)”三五年才能獲得回報(bào)，而購(gòu)買(mǎi)“租回”商鋪時(shí)，回報(bào)是直接的。所以對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，他們的初始收益是有保障的。而開(kāi)發(fā)商也可以很快把商鋪賣(mài)光，收回資金。

早期，“回租”商鋪大多空置

東莞商鋪“回租”銷(xiāo)售出現(xiàn)得很早。2003年至2004年，商鋪出現(xiàn)了第一波“售后回租”銷(xiāo)售。當(dāng)時(shí)**世博廣場(chǎng)、**商城、第一國(guó)際等許多樓盤(pán)都采取了“售后回租”的銷(xiāo)售店鋪形式。如今七八年過(guò)去了，商鋪的“退租”期已經(jīng)結(jié)束。這些“退租”商鋪情況如何？近日，記者發(fā)現(xiàn)，多數(shù)“回租”商鋪空置率居高不下，不少商場(chǎng)甚至高唱“空城計(jì)劃”。

在“退租”期間，錢(qián)會(huì)被收走，而在“退租”期間之后，錢(qián)就不見(jiàn)了。

第一國(guó)際商務(wù)區(qū)雖然繁榮，但仍有大量商鋪空置。在首個(gè)國(guó)際“退租”自由港，記者看到，商鋪大門(mén)緊鎖，自由港后面，內(nèi)大街上也有大量空置商鋪，門(mén)上貼滿(mǎn)了各種租房告示。

業(yè)主劉先生告訴記者，他2005年在第一國(guó)際購(gòu)物中心自由港買(mǎi)了一家40多平方米的商鋪。當(dāng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商承諾5年內(nèi)租回來(lái)，劉先生確實(shí)收了5年的租金。然而，5年的退租期結(jié)束后，劉先生的店鋪成了“空殼”。劉先生回憶，2006年，商場(chǎng)里的一些商鋪被經(jīng)營(yíng)者出租，但由于招商不力，大部分商鋪空置，尤其是“停業(yè)”的夾心層和二樓商鋪，無(wú)法維持生計(jì)，連日來(lái)虧損。最后，操作人員不得不封鎖自由港的大門(mén)。劉先生說(shuō)，在5年的回租期內(nèi)，雖然商鋪長(zhǎng)期空置，但業(yè)主們還是能拿到租金。然而，售后回租期過(guò)后，由于商鋪沒(méi)有出租出去，業(yè)主沒(méi)有租金收入。劉先生還告訴記者，商鋪開(kāi)門(mén)時(shí)，要交物業(yè)管理費(fèi)。如果業(yè)主要求獨(dú)立投資，在招不到企業(yè)的情況下，還要面臨交高額物業(yè)管理費(fèi)的問(wèn)題，這讓他很為難。目前，那里的商店必須很“酷”。

其他幾個(gè)看似熱鬧的“回租”商場(chǎng)也面臨著商鋪空置的問(wèn)題。在**世博廣場(chǎng)，雖然這里的海亞商場(chǎng)很熱鬧，但旁邊的樓盤(pán)卻相當(dāng)冷清。二樓租給了雍正圖書(shū)購(gòu)物中心，圖書(shū)購(gòu)物中心附近的很多商鋪都打出了租房廣告。雖然一樓的一些商店開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，但很少有消費(fèi)者光顧。

記者在**商城也發(fā)現(xiàn)了同樣的問(wèn)題。除了斯巴爾附近熱鬧的街邊商鋪外，內(nèi)街商鋪相當(dāng)冷清，許多商鋪空置。

業(yè)內(nèi)提醒：誘惑越大，風(fēng)險(xiǎn)越高

**瑞豐地產(chǎn)副總經(jīng)理姚*軍認(rèn)為，“回租”的誘惑越大，風(fēng)險(xiǎn)越高。目前市場(chǎng)上“售后回租”的年回報(bào)率主要在5%~8%。如果退貨率高達(dá)10%，甚至高于10%，購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎。產(chǎn)品越吸引人，風(fēng)險(xiǎn)就越高。他們應(yīng)該仔細(xì)判斷。

和**成功完成“回租”銷(xiāo)售的瑞豐地產(chǎn)對(duì)于如何做好“回租”商鋪也有自己的見(jiàn)解。姚*軍說(shuō)：首先，項(xiàng)目選址的選擇。位置不錯(cuò)。房產(chǎn)本身的價(jià)值是消費(fèi)者關(guān)心的問(wèn)題。二是經(jīng)營(yíng)能力問(wèn)題。物業(yè)做什么，是否有這樣的價(jià)值，應(yīng)該考慮清楚。三是退貨率要高于普通產(chǎn)品。當(dāng)然，也有一定的風(fēng)險(xiǎn)。在這三者的共同作用下，“回租”商鋪更有可能獲得成功。廣州房地產(chǎn)律師電話：13450371406（張靜）地址：廣州市越秀區(qū)環(huán)市東路450號(hào)華新中心1602室