1、 認(rèn)購(gòu)協(xié)議包含商品房銷(xiāo)售的主要內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)視為買(mǎi)賣(mài)合同而不是約定。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第五條規(guī)定：“認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，購(gòu)買(mǎi)、預(yù)購(gòu)商品房，是《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，出賣(mài)人已按約定接受購(gòu)房款，協(xié)議應(yīng)被修改，協(xié)議應(yīng)被視為銷(xiāo)售合同?！北疽?guī)定對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容的界定，應(yīng)當(dāng)理解為具有本條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物和價(jià)格條件，但不機(jī)械地認(rèn)為必須具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的全部13個(gè)條款（當(dāng)事人的姓名、住所、商品房基本情況、商品房銷(xiāo)售方式、確定方法、總價(jià)、，商品價(jià)格的支付方式和支付時(shí)間、交付條件和時(shí)間、裝飾裝修設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)承諾、供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄐ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施的交付承諾及相關(guān)權(quán)責(zé)、公共配套建筑物的所有權(quán)，面積差異的處理方式等為達(dá)到買(mǎi)賣(mài)合同主體內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)，必須處理好產(chǎn)權(quán)登記、糾紛解決方式、違約責(zé)任等雙方約定的相關(guān)事項(xiàng)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)法》第四十五條、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十五條均規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房，應(yīng)當(dāng)辦理商品房預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第二十二條規(guī)定，不符合商品房銷(xiāo)售條件的，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)付款性質(zhì)的費(fèi)用。根據(jù)《合同法》第52條規(guī)定，違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。本案中，房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證，以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的形式，向社會(huì)上不特定的人公開(kāi)銷(xiāo)售商品房，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定?！督忉尅返谖鍡l的目的是保障上述法律法規(guī)的實(shí)施。以認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)購(gòu)等合法形式隱瞞商品房非法銷(xiāo)售目的的行為，界定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。而在第二條中明確規(guī)定，出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂的商品房預(yù)售合同未取得《商品房許可證》的，視為無(wú)效，但出賣(mài)人在起訴前取得《商品房許可證》的，可以視為有效。你知道嗎