國家制定的法律法規(guī)不僅是我們的行為準(zhǔn)則，也是我們不可逾越的杠桿。但是什么是法律規(guī)定，什么是強(qiáng)制性規(guī)定？以中介看房后能否私下與賣房人簽訂購房合同為例。以下是一個小版本的律師網(wǎng)替你回答，希望能幫到你。

中介看房后，有沒有可能私下和賣房人簽訂購房合同？為了幫助我們更好地理解，以一個案例為例：

案例

李某到幾家房屋中介公司掛牌出售他不常住的房子。10月22日，中介a帶陶先生看房；11月23日，中介B帶陶先生的妻子曹先生看房；11月27日，中介a帶陶先生看房，并于當(dāng)天與陶先生簽訂了《房地產(chǎn)購買確認(rèn)書》?！洞_認(rèn)書》第2.4條規(guī)定：“陶先生視察房地產(chǎn)后六個月內(nèi)，陶先生或其委托人、代理人、代表、承辦人及其他與陶先生有關(guān)系的人利用中介a提供的信息、機(jī)會等條件，未訂立合同的通過中介a與賣方交易時，陶先生應(yīng)與賣方就房地產(chǎn)交易達(dá)成協(xié)議，按實(shí)際交易價格的1%向中介a支付違約金。

當(dāng)時，中介a報價165萬元，中介B報價145萬元并積極與賣家協(xié)商價格。11月30日，陶先生與賣房人簽訂房屋買賣合同，成交價138萬元。之后，買賣雙方辦理了過戶手續(xù)，陶先生向中介B支付了13800元傭金，中介甲將陶先生起訴至法院，稱陶先生利用中介甲提供的房屋銷售信息，故意跳過中介，未經(jīng)許可直接與出賣人簽訂購房合同，其違反了購房確認(rèn)協(xié)議，屬于惡意“跳單”行為。請求法院判令陶先生按照a中介約定支付違約金16500元。

判決結(jié)果

被告陶先生應(yīng)當(dāng)自判決生效之日起10日內(nèi)向原告a中介支付違約金13800元。宣判后，陶先生提出上訴。他認(rèn)為，李某是房屋的原主人，曾委托多家中介公司將房屋出售。中介a沒有獨(dú)家獲取房源信息，也沒有獨(dú)家代理銷售房屋。陶先生沒有使用中介a提供的信息，也不存在“跳單”違約的情況。

終審判決結(jié)果

中介a要求陶先生支付16500元違約金的訴訟請求未獲支持。

判決理由

法院生效判決認(rèn)為，中介A與陶先生簽訂的《房地產(chǎn)購買確認(rèn)書》屬于中介合同性質(zhì)，其中第2.4條屬于房屋買賣中介合同中禁止“跳單”的共同格式條款，而其初衷是防止購房人利用中介公司提供的房屋信息“跳樓”到中介公司購房，使中介公司得不到應(yīng)有的傭金，協(xié)議不存在免除一方責(zé)任的規(guī)定，加重對方責(zé)任，排除對方主體權(quán)利，應(yīng)視為有效。

根據(jù)協(xié)議，衡量買受人是否“跳單”違約的關(guān)鍵是買受人是否利用了中介公司提供的房屋信息和機(jī)會。買受人未利用中介公司提供的信息、機(jī)會等條件，而是通過其他合法途徑獲得與公眾能夠獲得的相同房源信息的，買受人有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司，為房屋買賣合同的成立提供便利，不構(gòu)成“跳單”違約。

本案中，原產(chǎn)權(quán)人通過多家中介公司出售同一套房屋，陶先生及其家人通過不同的中介公司了解到了同一套房屋的信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同的訂立。因此，陶先生沒有利用中間人的信息和機(jī)會，因此不構(gòu)成違約，也不支持中介a的主張。

判決要點(diǎn)

禁止購房人在房屋買賣中介合同中使用中介公司提供的房屋信息，是合法有效的，但繞開中介公司與出賣人簽訂房屋買賣合同的約定。但是，出賣人通過多家中介公司銷售同一房屋時，買受人通過其他公眾可以知道的合法途徑取得相同房屋信息的，買受人有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司，以利于房屋買賣合同的訂立，而其行為并未利用其之前與之簽約的中介公司的房屋信息，因此不構(gòu)成違約。

注：

中間人是為委托人和第三人提供信息機(jī)會或媒體聯(lián)系，以舉報民事法律行為的中間人。中介機(jī)構(gòu)存在的意義在于，期貨交易的參與需要交易者具有較強(qiáng)的專業(yè)性。中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。

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