霸王條款一：本廣告為要約邀請，所有圖文說明以合同為準。專家點評：《合同法》第十五條第二款規(guī)定：“商業(yè)廣告內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！保词箯V告不在合同中，也應(yīng)視為合同的內(nèi)容。違反的，應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。

霸王條款二：除另有約定外，出賣人在房屋銷售過程中向買受人提供的圖紙、資料和廣告僅供買受人參考，不作為合同條款，出賣人有最終解釋權(quán)。”或“甲方銷售資料及沙盤展示用于廣告宣傳。如乙方與甲方對銷售資料、沙盤有不同理解，甲方有最終解釋權(quán)。

專家點評：

根據(jù)前一條的分析，即使廣告未包含在合同中，也應(yīng)視為合同內(nèi)容。違反的，應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任?！逗贤ā返谒氖畻l規(guī)定，提供格式條款的一方免除責(zé)任，加重對方責(zé)任，排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。也就是說，經(jīng)營者不應(yīng)將消費者對格式條款的解釋權(quán)排除在格式條款之外。

霸王條款三：認購人未在認購后7日內(nèi)支付首付款或未與出賣人簽訂正式購房合同的，認購人支付的首付款不予退還?！被颉白员緟f(xié)議簽訂之日起XX日內(nèi)，乙方到“xxxxx”銷售現(xiàn)場與甲方簽訂《商品房銷售合同》等相關(guān)文件；逾期未與甲方簽訂銷售合同的，甲方有權(quán)在不另行通知的情況下單獨出售乙方訂購的商品房，本協(xié)議自動失效，上述定金不予退還。

專家點評：

本條款僅限制認購人未簽訂合同的情形，并不限制賣方，因此雙方權(quán)利義務(wù)不平等。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十二條和最高人民法解釋第四條的規(guī)定，因不可歸責(zé)于雙方的原因不能訂立合同的，出賣人應(yīng)當退還定金。

霸王條款4：建筑物屋頂和外墻的使用權(quán)不屬于買方。買賣雙方同意，由出賣人投資建設(shè)的屋頂、外墻廣告、俱樂部、休閑娛樂設(shè)施等商業(yè)物業(yè)和設(shè)施的使用權(quán)屬于出賣人?！被颉百u方有權(quán)在未經(jīng)買方同意的情況下，免費使用建筑物外墻和屋頂標示開發(fā)商和項目社區(qū)的名稱。

專家點評：

本條款侵犯了業(yè)主的權(quán)利。《物權(quán)法》第七十一條明確規(guī)定，業(yè)主有權(quán)占有、使用、受益和處分建筑物專有部分?！?a href='http://www.shkps.cn/lawyers/list-510100-0-0.html' target='_blank' data-horse>成都市物業(yè)管理條例》第四十九條規(guī)定，通道、樓梯、物業(yè)服務(wù)用房歸業(yè)主共有，禁止任何單位和個人占用、處置或者挪作他用。

霸王條款5：住宅區(qū)道路或場地上的停車位歸出賣人所有，出賣人有權(quán)出售和出租。

專家點評：

這一條款違反了《物權(quán)法》第七十三條和第七十四條，排除了業(yè)主對小區(qū)道路和車位的占用、使用、受益和處分權(quán)。此外，《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十一條規(guī)定，經(jīng)營者與消費者訂立格式條款合同的，經(jīng)營者不得將消費者應(yīng)當享有的權(quán)利排除在格式條款之外?！卑酝鯒l款六：因設(shè)計調(diào)整、氣候變化等原因，商品房未在本合同規(guī)定的期限內(nèi)交付買受人使用的，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任禁止及大面積停水、停電、高考、創(chuàng)衛(wèi)等）導(dǎo)致工程工期延長，出賣人的交房時間相應(yīng)順延，并免除出賣人逾期交房的違約責(zé)任。

專家點評：

商品房銷售管理辦法第三十條規(guī)定，未按時交付的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因延誤交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當及時通知買受人。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況。設(shè)計調(diào)整、氣候變化等原因不屬于不可抗力的范圍，賣方延遲交貨應(yīng)視為違約。霸王條款七：因出賣人原因，買受人未能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)證的，出賣人應(yīng)當每日向買受人支付該房地產(chǎn)總價萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。因買受人原因，買受人自出賣人通知進屋之日起15日內(nèi)未配合出賣人辦理產(chǎn)權(quán)登記的，自逾期之日起每天向出賣人支付該房屋總價的萬分之五。專家點評：

買賣雙方違約金數(shù)額不一致，加重了消費者的責(zé)任，違反了合同法的公平原則，排除了消費者變更或終止合同的權(quán)利。

霸王條款八：買受人違約或解除合同的，買受人應(yīng)向出賣人支付應(yīng)支付金額的20%作為違約金；出賣人違約或解除合同的，出賣人應(yīng)支付應(yīng)支付金額的5%作為違約金。

專家點評：

買賣雙方的違約金數(shù)額不一致，加重了消費者的責(zé)任，違反了《合同法》的公平原則和《消費者權(quán)益保護法》第十條。

霸王條款9：辦理入住手續(xù)時，買方應(yīng)支付物業(yè)、保險、公證、煤氣、水、電、有線電視、固定電話、裝修押金等費用，否則買方不予辦理入住手續(xù)。專家點評：

賣方這樣做，實際上是在免除自己的法律義務(wù)。業(yè)主購房時，出賣人應(yīng)履行《商品房買賣合同》，并在規(guī)定時間內(nèi)交鑰匙；《四川省商品房價格管理辦法》規(guī)定，商品房價格構(gòu)成包括“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，是指道路、水費”“開發(fā)項目范圍內(nèi)的供應(yīng)、供電、供氣、排氣、通信、郵政、有線電視、公共照明、綠化、衛(wèi)生等費用”，買方支付的上述費用均為非法重復(fù)收費，物業(yè)服務(wù)費和裝修擔(dān)保金是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間的合同關(guān)系。違反《消費者權(quán)益保護法》第九條“消費者有權(quán)選擇自己的商品或者服務(wù)”。霸王條款十：購房人因任何原因退房時，房屋已裝修完畢的，出賣人不承擔(dān)裝修費用和損失。

專家點評：

“無論何種原因”排除了消費者要求損害賠償?shù)臋?quán)利。如果房屋質(zhì)量不合格，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，購房人可以退房并要求賠償。此外，還違反了《消費者權(quán)益保護法》第十一條“消費者因購買、使用商品或者接受服務(wù)遭受人身、財產(chǎn)損害的，有權(quán)依法獲得賠償。”

霸王條款十一：買受人應(yīng)當：，自接到出賣人入戶通知之日起15日內(nèi)，到指定地點辦理入戶手續(xù)。逾期不辦理的，視為同意入戶。除物業(yè)管理費外，買受人自逾期之日起按物業(yè)總價的0.02%向出賣人支付托管費，否則出賣人可根據(jù)部分合同解除合同。

專家點評：