購買小產(chǎn)權(quán)房容易引發(fā)拆遷糾紛和房屋買賣糾紛。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同、施工許可證、房屋產(chǎn)權(quán)證的效力及法律風(fēng)險(xiǎn)分析。上述案件涉及的小產(chǎn)權(quán)房屬于合法小產(chǎn)權(quán)房。

1。這種小產(chǎn)權(quán)房有合法的產(chǎn)權(quán)證，可以在集體經(jīng)濟(jì)組織成員（即同村村民）之間依法轉(zhuǎn)讓。對(duì)于賣給村民和城鎮(zhèn)居民的行為，雖然《土地管理法》第六十三條規(guī)定“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、出租給非農(nóng)建設(shè)”，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“未經(jīng)依法登記的權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”，“國務(wù)院辦公廳不得轉(zhuǎn)讓”現(xiàn)行《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村建設(shè)法律政策的通知》等規(guī)定集體建設(shè)用地仍作出禁止性規(guī)定，但這些規(guī)定不屬于強(qiáng)制性規(guī)范的效力，因而不能確認(rèn)房屋買賣合同的效力。從司法實(shí)踐的角度看，不動(dòng)產(chǎn)合同自治的基本含義是誠實(shí)信用法的精神。如果這樣的合同被確認(rèn)無效，出賣人很可能以土地增值、拆遷補(bǔ)償?shù)壤碛芍鲝埡贤瑹o效，在非法出售房屋后獲取利益，使遵守誠實(shí)信用原則的購房人蒙受損失，從而損害社會(huì)秩序和社會(huì)秩序良好的習(xí)俗和誠信的社會(huì)基礎(chǔ)。因此，合法出售小產(chǎn)權(quán)房體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治原則，司法判決傾向于確認(rèn)合同的效力。主要法律依據(jù)包括：《最高人民法院關(guān)于審理當(dāng)前形勢(shì)下民商事合同糾紛若干問題的指導(dǎo)意見》（發(fā)發(fā)〔2009〕40號(hào)）第十五條，“人民法院應(yīng)當(dāng)按照《合同法解釋（二）》第十四條的規(guī)定，注意區(qū)分效力強(qiáng)制性規(guī)定和管理強(qiáng)制性規(guī)定?！薄＿`反生效強(qiáng)制性規(guī)定的，由人民法院認(rèn)定合同無效；違反管理強(qiáng)制性規(guī)定的，由人民法院根據(jù)具體情況認(rèn)定合同有效?！薄?a href='http://www.shkps.cn/lawyers/list-370000-0-0.html' target='_blank' data-horse>山東省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會(huì)議記錄的通知》（魯高發(fā)〔2011〕297號(hào)）第二條第三款規(guī)定：“城市房地產(chǎn)管理法第三十八條、第三十九條是依法限制未經(jīng)批準(zhǔn)的房屋轉(zhuǎn)讓的行政規(guī)范取得了權(quán)屬證書，而不是效力規(guī)范，未取得權(quán)屬證書的房屋買賣合同如果不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定為有效。”（2） 非法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同在“三不”違法建設(shè)市場(chǎng)中，一般不具有法律效力或處于效力待定的建設(shè)和直銷狀態(tài)。與農(nóng)民合法擁有的農(nóng)村房屋不同，這種小產(chǎn)權(quán)房沒有土地使用權(quán)證，沒有經(jīng)過規(guī)劃、土地、建設(shè)等部門的批準(zhǔn)。在建設(shè)時(shí)，違反了城市管理法和土地管理法的規(guī)定。它們是不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的違法建筑，本身就是違法的。對(duì)于這類非法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，一般有兩種處理方式：

1。合同直接無效：房屋作為買賣合同的標(biāo)的物，即小產(chǎn)權(quán)房的違法建設(shè)本身就是違法建設(shè)，不具有建立產(chǎn)權(quán)的法律效力，根本不能轉(zhuǎn)讓，因此合同標(biāo)的物不能實(shí)現(xiàn)，不具有法律效力。而且，這種非法小產(chǎn)權(quán)房交易行為大多是在損害城市規(guī)劃和環(huán)境保護(hù)、公益事業(yè)和村鎮(zhèn)集體公共利益的前提下進(jìn)行的。如果承認(rèn)合同有效，就等于鼓勵(lì)變相違法建設(shè)。因此，基本原則是認(rèn)定合同無效。主要監(jiān)管依據(jù)：

國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2013年11月下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制“小產(chǎn)權(quán)房”違法建設(shè)和銷售的緊急通知》，指出“建設(shè)、銷售”小產(chǎn)權(quán)房嚴(yán)重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，而且不符合土地利用管理制度，沖擊了耕地保護(hù)紅線，擾亂了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的健康發(fā)展。“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)、買賣不受法律保護(hù)?！薄渡綎|省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要的通知》（魯高發(fā)[2011]297號(hào)）第一條第（七）項(xiàng)規(guī)定：“人民法院受理當(dāng)事人與違法建筑標(biāo)的簽訂的買賣、租賃合同發(fā)生的糾紛2011年2月，海南省高級(jí)人民法院通過了《關(guān)于處理商品房買賣合同糾紛的指導(dǎo)意見（試行）》，第二十二條規(guī)定“城鎮(zhèn)居民與他人簽訂的農(nóng)村集體土地“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同無效，由此造成的損失由雙方根據(jù)過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)”，因此，許多法院傾向于認(rèn)定該合同無效。目前，我國小產(chǎn)權(quán)房違法建設(shè)數(shù)量巨大，是一個(gè)長期積累的現(xiàn)實(shí)問題和社會(huì)問題。雖然其合法性存在一些問題，但在一定程度上確實(shí)解決了城市低收入階層的住房需求。如果所有合同都有效，將進(jìn)一步損害國家土地管理和城市規(guī)劃體系，影響城市科學(xué)發(fā)展，沖擊耕地保護(hù)體系，直接威脅我國糧食安全。相反，如果全盤否定合同效力，將直接觸及中低收入群體的切身利益，激化社會(huì)矛盾，產(chǎn)生大量糾紛，影響社會(huì)穩(wěn)定，造成社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。因此，在處理非法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同問題時(shí)，既要維護(hù)社會(huì)公共利益、公共秩序和良好習(xí)慣，又要尊重合同自由原則和誠實(shí)信用原則。在各種價(jià)值沖突中，以效力待定的方式處理非法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，符合利益最大化原則?！吨腥A人民共和國合同法》第五十一條規(guī)定：“無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的人經(jīng)債權(quán)人追認(rèn)取得處分權(quán)或者無權(quán)處分人訂立合同的，合同有效?！?，由于非法小產(chǎn)權(quán)房固有的違法性，建設(shè)方或出賣人對(duì)該類房屋不具有所有權(quán)和處分權(quán)，因此買賣合同自然處于效力未定的狀態(tài)。即合同簽訂后，違法建筑人依法辦理了土地管理、城市規(guī)劃等相關(guān)手續(xù)，違法建筑由違法變?yōu)楹戏?，合同效力可以補(bǔ)充生效；反之，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃或者耕地保護(hù)規(guī)定，無法辦理有關(guān)手續(xù)的，合同無效。主要法律依據(jù)：

廣東省高級(jí)人民法院《廣東省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（粵法院發(fā)〔2012〕240號(hào)）第六十九條規(guī)定：“農(nóng)村宅基地、房屋買賣合同當(dāng)事人之間的糾紛，屬于平等主體之間的民事法律關(guān)系應(yīng)作為民事案件受理。當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求涉及違法用地、違法建設(shè)，經(jīng)行政主管部門處理后才能確定其財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，不予受理，并通知當(dāng)事人先向行政主管部門申請(qǐng)?zhí)幚怼！币陨鲜切【帪槟淼南嚓P(guān)知識(shí)。我相信你已經(jīng)大致了解了