有些人想賣掉房子，但他們已經(jīng)設立了抵押權。這樣的按揭房能買賣嗎？我們怎樣才能避免購買已經(jīng)設置了抵押貸款的房子？

抵押房屋能否買賣？

根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，經(jīng)抵押權人同意，抵押的房地產(chǎn)可以抵押，房地產(chǎn)可以轉讓或者出租。也就是說，已經(jīng)抵押的財產(chǎn)可以轉讓，但轉讓的前提是要征得抵押權人的同意。相反，未經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押房屋的，在法律上無效。同時，購房人以抵押權購買此類房地產(chǎn)也存在法律風險。抵押權人一旦想實現(xiàn)抵押權，買方的風險就會出現(xiàn)。如何有效規(guī)避這種風險？

在實際案例中，有一些人未經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押物，拿到房價后離開。抵押權人在實現(xiàn)抵押權時，知道抵押人已經(jīng)脫殼，由此引發(fā)了更為復雜的法律糾紛。購買此類二手房的風險防范方法：

1。選擇購買二手房后，向房地產(chǎn)所在地房屋土地管理部門核實。中外合資經(jīng)營企業(yè)的房地產(chǎn)或者原屬于出口商品房的二手房，由市房屋土地管理部門進行核查，看是否已經(jīng)抵押，誰是抵押權人，抵押期限多長。

3。如果發(fā)現(xiàn)二手房已經(jīng)抵押，我們應該和產(chǎn)權人一起去找抵押權人，征得抵押權人同意轉讓房產(chǎn)。買受人最好取得抵押權人的書面同意。

現(xiàn)行的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》只強調抵押房地產(chǎn)經(jīng)抵押權人同意可以轉讓，但未明確是否需要書面同意。但在實際操作中，最好是要求抵押權人出具書面同意轉讓抵押物，這樣對買受人更有法律保護。同時，還應要求抵押權人簽署轉讓協(xié)議。轉讓協(xié)議簽訂后，抵押人和抵押權人應會同買受人到房屋土地管理部門解除抵押協(xié)議，抵押人再會同買受人辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。

知識開發(fā)：

房屋抵押人的權利：

（1）房屋抵押人擁有抵押房屋的所有權，并有權獲得抵押房屋的各種利益。（二）抵押人有處分抵押房屋的權利，但轉讓抵押房屋，必須事先征得抵押權人的同意。（三）抵押房屋可以多次抵押，但若干房屋抵押權擔保的債權總額不得超過抵押房屋的價值。（4）抵押房屋可以出租。你知道嗎