商鋪租賃合同應(yīng)注意什么？

1。商鋪產(chǎn)權(quán)調(diào)查前，應(yīng)到商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)以下重要信息：

1）房屋用途和土地用途。你必須確保房屋類型為商業(yè)，土地用途為非住宅，如果用作商鋪，將面臨拿不到營業(yè)執(zhí)照和非法使用房屋的風(fēng)險。以保證與房屋所有人或其他權(quán)利人簽訂租賃合同。（3） 房屋是否有租賃登記信息。如果房屋內(nèi)有租賃登記信息，新的租賃合同無法辦理登記手續(xù)，使新承租人的租賃關(guān)系無法對抗第三人，也會影響新承租人營業(yè)執(zhí)照的順利辦理。

>如果當(dāng)事人查不出來，律師可以調(diào)查。免租裝修期在商鋪租賃中，免租裝修期經(jīng)常出現(xiàn)在合同中，主要是因為承租人需要裝修房屋交付后，實際無法工作或經(jīng)營。在這種情況下，出租人同意在承租人裝修期間不收取租金。然而，“免租裝修期”并不是一個法律明確界定的概念。因此，在簽訂租賃合同時，要明確約定免租裝修期的起止時間和應(yīng)支付的具體費用。一般只免收租金，房屋實際使用中產(chǎn)生的水電費按合同約定承擔(dān)。

3。租賃保證金俗稱“押金”，主要用來沖抵承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但尚未支付的費用。由于商鋪的電費、電話費、物業(yè)管理費比較高，建議押金適當(dāng)提高，以免不夠支付上述費用。此外，還應(yīng)特別注意承租人在租賃過程中不斷拖延支付相關(guān)費用，押金扣除不夠的情況。合同應(yīng)當(dāng)約定補交“定金”的方案，即出租人每次用“定金”沖抵相關(guān)費用時，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補交“定金”。經(jīng)出租人通知后在一定期限內(nèi)補足的，出租人可以單方解除合同，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。如果合同中有這樣的約定，就可以有效懲罰承租人的“老賴”行為。根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和其他規(guī)范性文件，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)下列稅費：

1），租金：

營業(yè)稅及附加租金*5.55%

房產(chǎn)稅租金*12%

個人所得稅收入部分*20%（收入部分為租金扣除維修費用、單位維修費用）印花稅租金總額為0.1%（首次納稅時一次性繳納，按租賃期內(nèi)租金總額計算）。)

土地使用稅按房屋每平方米征收，以征收機關(guān)實際征收為準(zhǔn)。

2）轉(zhuǎn)租：

營業(yè)稅和額外轉(zhuǎn)租收入*5.55%

印花稅和轉(zhuǎn)租租金（總額）0.1%

在實踐中，租金稅的支付方式相當(dāng)多樣化。以上標(biāo)準(zhǔn)僅為法定征收標(biāo)準(zhǔn)，不同地區(qū)可能存在不同的征收方式。具體情況，可在簽訂店鋪合同前咨詢實際收款網(wǎng)點的工作人員。

雖然上述納稅人是出租人或轉(zhuǎn)租人，但具體的稅額承擔(dān)人可以在租賃合同中約定。此時，出租人和承租人都應(yīng)該意識到商鋪租賃的稅額比較高，對長期的征稅要慎重考慮。在調(diào)整了增加的費用后，具體的承辦人應(yīng)該是約定好的，以免短時間內(nèi)被一些征收網(wǎng)點征收我被稅率搞糊涂了。營業(yè)執(zhí)照的目的是進(jìn)行商業(yè)活動，商業(yè)活動的首要條件是取得營業(yè)執(zhí)照。因此，在簽訂商鋪租賃合同時，圍繞辦理營業(yè)執(zhí)照要設(shè)置很多條款，主要涉及以下幾個方面：

1）原租賃登記信息未注銷，導(dǎo)致新租賃合同無法辦理租賃登記，導(dǎo)致無法及時辦理營業(yè)執(zhí)照；

2）營業(yè)執(zhí)照已在該商鋪登記，但工商登記信息未注銷或轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致同一商鋪無法重新登記新的營業(yè)執(zhí)照；（3）房屋類型不是商品房，因此無法開展商業(yè)經(jīng)營活動，導(dǎo)致無法辦理營業(yè)執(zhí)照登記；（4）涉及特殊經(jīng)營行業(yè)（娛樂、餐飲等）的，還需要通過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門的檢查，并取得公安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營業(yè)執(zhí)照；因出租人材料不足，導(dǎo)致營業(yè)執(zhí)照無法登記。

在上述第1條、第2條、第3條和第5條的情況下，可以在合同中設(shè)定為出租人的義務(wù)，并給予出租人合理的寬限期。超過一定期限不能解除的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；上述第四條情形，可以設(shè)定為無責(zé)任解除合同，以保證承租人在無營業(yè)執(zhí)照的情況下可以無責(zé)任解除合同。為了保證裝修的順利進(jìn)行，保護(hù)裝修的利益，我們在合同中應(yīng)該注意幾個問題：

1）出租人是否同意承租人裝修商鋪，而裝修圖紙或平面圖是否需要征得出租人的同意，如有特殊改建或施工，則應(yīng)明確約定，也可明確約定廣告的位置和招工店鋪。違約責(zé)任不應(yīng)只考慮違約金，因為違約金往往等于定金，而且數(shù)額不高，這往往低于承租人的裝修損失。因此，應(yīng)當(dāng)約定，在本案中，出租人除承擔(dān)違約金外，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)承租人的裝修損失。租賃期滿后，應(yīng)當(dāng)明確裝修、加建的處理方法。

7。水、電、電話線等

由于店鋪經(jīng)營的特殊性，可能對水、電、電話線等有特殊需求，這些公共資源的供給會受到各種因素的影響。建議在租賃商鋪前，首先檢查是否滿足使用需求，如果不滿足，確定如何辦理擴建或增量，以及辦理擴建或增量的費用，如果合同中明確約定了相關(guān)內(nèi)容，無法滿足正常需求，承租人有權(quán)解除合同。簽訂合同后的疑問。租賃登記屬于合同登記的性質(zhì)。本次登記的效力主要包括以下內(nèi)容：

1）。登記不影響合同本身的效力。即使沒有記錄，合同在符合生效條件時仍然生效；（2）已登記的案件對第三人具有法律效力。例如，出租人將房屋出租給兩個承租人，一個已辦理租賃登記，另一個未辦理租賃登記的，房屋應(yīng)當(dāng)出租給辦理租賃登記的承租人，出租人應(yīng)當(dāng)向未辦理租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。

因此，建議及時到商鋪所在的房地產(chǎn)交易中心辦理租賃登記。此外，大多數(shù)工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照時，都要求租賃合同必須登記。商鋪市場“二房東”、“三房東”多，其中存在轉(zhuǎn)租問題。眾所周知的“轉(zhuǎn)租”實際上包括法律規(guī)定的“轉(zhuǎn)租”和“租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓”兩種變更方式。根據(jù)法律規(guī)定，“轉(zhuǎn)租”是指業(yè)主與原承租人之間建立租賃關(guān)系，“租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓”是指新承租人代替原承租人與出租人（業(yè)主）之間建立租賃關(guān)系。在這兩種形式中，我們需要注意以下幾個問題：

1）。轉(zhuǎn)租必須獲得出租人的書面同意。同樣，在租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓中，也需要征得出租人的同意，才能終止原租賃合同，集中精力履行租賃合同。（2） 原承租人經(jīng)常向新承租人索賠，主要是裝修損失等，這不是合法承租人要承擔(dān)的法定費用，但法律并沒有明文禁止。因此，作為lon