二手房評估價格再結合被評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其他特征因素等。，計算出相對科學合理的房屋市場參考價格。

定義

采用房地產(chǎn)價格評估的市場比較法，通過對銷售房源中同一房地產(chǎn)的掛牌價格和同一類型房地產(chǎn)的實際成交價格進行專業(yè)處理，可以換算出特定房地產(chǎn)的平均單價。評估行業(yè)與老百姓的生活息息相關，其中最常見的就是置換性房地產(chǎn)評估。隨著二、三級房地產(chǎn)市場的繁榮，作為房屋置換前期的重要組成部分，舊房估價受到了廣泛關注。不能說老房子的價格可以根據(jù)市場比較來調整。這不是鑒定人經(jīng)驗的結果。必須有一整套的計算方法。主要采用“市場比較法”。一般情況下，選擇符合以下條件的三套可比房產(chǎn)：與被評估房屋地段相似、交易時間相似、房產(chǎn)類型相同、房屋類型相同、建筑年限相似、結構相同、權屬相同、價值相近。以三套房屋的成交價格為比較對象，加上若干修正系數(shù)，最后算術平均為委托評估房屋的評估價格。影響二手房市場價格的因素很多，如物業(yè)類型、結構、水平、朝向、室內(nèi)凈高、開間跨度、建設年份、權屬、地段等級、面積、戶型、采光、廚衛(wèi)尺寸、建筑質量、電梯數(shù)量及品牌、立面造型等，室內(nèi)外裝修、房屋購置率、外部環(huán)境要充分考慮以下幾個方面：綠化、人文、交通、商業(yè)服務設施、基礎設施、居住人氣、居住區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃。比如一棟房子向南，東降5%-6%，西降10%；多層住宅以3-4層為標準，底層為5%-6%，頂層為10%；新舊建筑主要以建筑年代為依據(jù)，保養(yǎng)程度適當。過去建的新老建筑最多可減少40%；房型系數(shù)的加減更為復雜。兩室一廳以12平方米的廳堂為基礎，還應考慮廳堂（如走廊廳和獨立廳、明廳和暗廳）的利用價值。廚房和衛(wèi)生間均按4平方米計算，不足4平方米的應減少2%-5%。明亮的房間和黑暗的房間有區(qū)別。房價也與加減系數(shù)密切相關。對于同一套房子，買賣雙方的心理價位難免會背道而馳。買方認為價格太高，賣方說價格太低。最后，他們相處不好，結果不開心。業(yè)主評議的理由也很多。二手房具有及時性，對舊房評估存在一些誤區(qū)。舊房評估最重要的特點是及時性。三級市場房價波動大，變動周期短。幾個月后必須續(xù)簽。一些業(yè)主對此并不理解，經(jīng)常會問：“我和鄰居的房子戶型和面積都一樣。為什么他能賣25萬元，而我的估價只有24萬元？”影響舊房評估的因素很多，但有些業(yè)主強調個別因素，不能綜合考慮。裝飾不具有保值性。一般來說，三年以上裝修的估價都降為零，但不少業(yè)主認為裝修成本太高，應該以一個好的價格出售。另一方面，老房子評估還沒有形成一套科學的、市場化的評估體系，專門從事這項業(yè)務的評估機構也很少。在整個房屋置換市場中，很多置換機構的從業(yè)人員缺乏基本的專業(yè)知識和職業(yè)道德，沒有對置換房產(chǎn)進行實地調查，有的故意降低房產(chǎn)價值牟取暴利，客觀上造成了業(yè)主的“信用危機”。

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