1、 什么是二手房買賣中的不等定金條款

二手房買賣中有很多不等定金條款。二手房交易大多通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。在房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與購房者簽訂的代理合同中，我們基本可以看到這樣的定金條款：購房者在簽訂委托合同后，必須支付一定的定金，如果購房者不想要這套房子，定金不予退還。如果中介不能向購房者提供單位，中介只需將定金退還購房者。這種定金條款既不合理也不合法，違背了依法設(shè)定定金的立法初衷，侵害了購房者的合法權(quán)益。定金，是指當(dāng)事人一方在訂立合同時(shí)或履行合同前，依照法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方約定，按照合同標(biāo)的物金額的一定比例，向另一方預(yù)先支付的款項(xiàng)或者其替代物，以達(dá)到下列目的：確保合同的履行。存款作為一種合同制度，不僅具有履約擔(dān)保功能，而且具有違約救濟(jì)功能。我國合同法律制度中的定金不僅具有證明合同成立的功能，而且具有保證合同履行的功能，還蘊(yùn)含著違約救濟(jì)的價(jià)值。因此，我國合同法律制度中的定金不僅是合同定金，而且是違約定金。押金罰則是特定押金對(duì)違約方經(jīng)濟(jì)利益的懲罰。《合同法》和《擔(dān)保法》明確規(guī)定，支付定金的一方不履行義務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。首付作為我國合同履行的保障制度和違約救濟(jì)制度，通過首付違約金的效力來體現(xiàn)。第三，如何根據(jù)上述定金的法律屬性處理不平等定金條款，結(jié)合二手樓買賣委托合同中的定金條款，可以看出不平等體現(xiàn)在哪里。根據(jù)委托合同，如果買受人在向中介支付定金后違約，即不購買合同約定的房產(chǎn)，買受人無權(quán)要求返還定金。如果中介不能按照合同約定聯(lián)系房產(chǎn)，中介只需全額返還定金。

從上述約定可以看出，該條款違反了我國《合同法》和《擔(dān)保法》關(guān)于定金的處罰規(guī)定，對(duì)買受人極不公平，因?yàn)橘I受人違約時(shí)，中介可以用該條款處罰買受人，中介違約時(shí)，根據(jù)這一條款，中介不承擔(dān)任何違約責(zé)任，只需懲罰買方就不公平地退還買方的貨款。

也許中介會(huì)說，我已經(jīng)把押金交給了業(yè)主，但我自己還沒有收。如果有違約，要求我承擔(dān)雙倍返還的責(zé)任公平嗎？這是對(duì)中介的誤解，所以首先要厘清中介與業(yè)主的關(guān)系。

中介與業(yè)主之間的關(guān)系是一種委托代理關(guān)系。代理人以委托人名義在委托人授權(quán)范圍內(nèi)的行為，其法律后果由委托人承擔(dān)。在這里，業(yè)主是委托人，中介是代理人。業(yè)主委托中介出售其全部不動(dòng)產(chǎn)，屬于民法上典型的委托代理關(guān)系。法律后果是，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)出售房產(chǎn)和收取房款的責(zé)任。因此，無論是中介的原因，還是業(yè)主的原因，導(dǎo)致買受人與中介合同無法履行，中介都應(yīng)按定金承擔(dān)違約責(zé)任。

因此，購房者遇到這種情況時(shí)，即在與中介機(jī)構(gòu)簽訂合同并交付定金后，中介機(jī)構(gòu)未按照合同約定的期限與合同約定的物業(yè)取得聯(lián)系的，或者未按合同約定的期限辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的，購房人可以起訴人民法院，請(qǐng)求人民法院確認(rèn)合同，以保護(hù)自己的合法權(quán)益，處罰不良中介的違約行為，該條款因違反法律規(guī)定，要求中介返還雙倍合同保證金而無效。在此基礎(chǔ)上，本文對(duì)不平等存款條件的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了梳理。由此可見，二手房買賣中的定金條款既不合理也不合法，違背了依法設(shè)定定金的立法初衷，侵害了購房者的合法權(quán)益。如果您對(duì)此有更多疑問，律師事務(wù)所將提供專業(yè)的法律咨詢服務(wù)。你知道嗎