1、 共有產(chǎn)權(quán)的房屋，經(jīng)共有人同意，才能依法完成共有產(chǎn)權(quán)房屋的銷售。因此，在二手房交易中，首先要核對房屋所有權(quán)證上是否有共有人。如果是這樣，所有共有人都應(yīng)簽署相應(yīng)的合同。

楊律師要特別注意一點：有的情況下，房屋所有權(quán)證上只有一個人的名字，但也可能有合法共有人在房子里。最典型的案例是夫妻所有的房產(chǎn)登記在夫妻一方名下。在實踐中，糾紛也相當(dāng)多：有的在離婚期間通過過戶的方式轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，有的因房屋升值而以此為由收回。

在二手房交易中，如果出賣人已婚，無論房產(chǎn)證上的配偶是否登記為共有人，楊*Zhan律師建議要求出賣人的配偶提供相應(yīng)的證件證明其同意。在現(xiàn)場看房的時候，也要注意是否還有其他共同居住的人，這些人有沒有什么意見。多加小心，避免不必要的麻煩和糾紛總是對的。二是沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋是可以取得產(chǎn)權(quán)證，但暫時沒有取得產(chǎn)權(quán)證的情況。商品房的產(chǎn)權(quán)證辦理往往是一個需要一定時間的過程，可能需要幾個月甚至一兩年的時間。如果開發(fā)商有什么問題，三五年后可能就無法申請產(chǎn)權(quán)證，甚至無法拿到產(chǎn)權(quán)證。

在取得產(chǎn)權(quán)證之前，商品房的原購房者可能出于某種原因想出售。在這種情況下，簽訂買賣合同是有效的，但這種交易的風(fēng)險相對較大，特別是當(dāng)賣家的房產(chǎn)證短期內(nèi)無法辦理時，未來的變數(shù)太多，因此購房需要謹慎。

購買時，建議找律師起草一份比較完善的協(xié)議，并根據(jù)各種可能的情況提前制定應(yīng)對方案。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，房屋所有權(quán)須辦理產(chǎn)權(quán)登記，因此房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移必須進行。但是，如果房屋被司法機關(guān)抵押或者查封，在此期間不得轉(zhuǎn)讓。在還清貸款之前，房子將抵押給銀行。由于某種原因，該房屋可能被司法機關(guān)查封或者保全。

財產(chǎn)抵押或查封不改變所有權(quán)。理論上，業(yè)主有權(quán)簽訂銷售協(xié)議進行銷售。但是，在抵押權(quán)解除或者查封前，所有權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。以銀行貸款作抵押是很常見的。購買時要注意保證出賣人及時還清貸款，解除抵押。一般來說，正常的操作風(fēng)險是可以避免的。實用法律知識

然而，如果所購房屋被法院查封，就意味著出賣人或房屋涉及重大糾紛，對買受人來說風(fēng)險太大。很有可能房子會被拍賣，房產(chǎn)不會被收購，所付的錢就得追討。楊律師建議，在正式簽訂合同前，最遲在付款前，要到房管部門核實房產(chǎn)的抵押和查封情況。四是已納入拆遷通知范圍的房屋，禁止轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。房子很快就要拆遷了，拆遷款一般是給房主的?，F(xiàn)在買房顯然沒有必要。如果你想買的房子有糾紛，特別是產(chǎn)權(quán)糾紛，你買的時候要慎重決定。如果可能的話，你最好不要買。經(jīng)常涉及房產(chǎn)糾紛的房屋，糾紛的另一方會在法院申請財產(chǎn)保全，這就是我們在提示7中所說的。但也有訴訟期間不申請保全的情形。

即使可以合法取得糾紛房屋的所有權(quán)，也最好遠離麻煩，不是嗎？因此，如果你知道房子是有爭議的，你應(yīng)該綜合考慮后再做決定。6出租房屋在出租期間可以交易。但要提醒雙方注意兩個問題，否則很可能導(dǎo)致買賣關(guān)系無效和買賣雙方損失：

首先要注意“承租人優(yōu)先購買權(quán)”?！逗贤ā返诙偃畻l規(guī)定：“出租人出售出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)?！薄Ｒ馑际欠课菟腥顺鍪鄯课莸?，在同等條件下，房屋承租人有優(yōu)先購買權(quán)。

房屋所有人出售房屋時，如果有承租人，應(yīng)核實承租人是否已購買房屋。沒有購買意向的，應(yīng)當(dāng)要求承租人提供放棄購買的書面證明。

合同法沒有規(guī)定“合理期限”是多長，一般的理解是三個月。這是因為《城市私人住房管理條例》第十一條規(guī)定，“出售出租房屋的房屋所有人應(yīng)當(dāng)提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)?！钡诙且⒁狻百u不破租”。根據(jù)《合同法》第229條規(guī)定，租賃期間租賃物權(quán)屬發(fā)生變化的，不影響租賃合同的效力。

這是“買賣不違背契約”，許多人往往沒有注意到這一點。許多新房主買了房子，想趕走原來的房客。他們以為原來的租房合同是原業(yè)主簽的?，F(xiàn)在我是主人了。我說了算，原來的協(xié)議不值得算。這種想法是完全錯誤的。新主人也應(yīng)該接受原來的租賃協(xié)議，因為你買的是有這種租賃關(guān)系的房子。除非原業(yè)主在交房前解除原租賃合同。

基于“賣不破租”的原則，楊占律師特別提醒，購買二手房時，如果房屋是出租的，買受人應(yīng)與原所有人、原承租人確認原租賃協(xié)議的內(nèi)容，了解他作為新主人的未來權(quán)利和義務(wù)。此外，還必須就租金的收取以及何時向新業(yè)主支付租金達成明確協(xié)議。如果原房主已經(jīng)預(yù)收租金或押金，原房主預(yù)收的租金和押金如何處理，將來租賃協(xié)議到期或終止時，誰來退還預(yù)收的押金和租金，也要協(xié)商確定。最好通過三方協(xié)議來確認，以免發(fā)生糾紛。

以上是司法實踐中遇到的房屋權(quán)屬或?qū)嶋H情況等可能影響房屋交易、轉(zhuǎn)讓和使用的一些常見問題的總結(jié)。

最重要的是這里！這看起來很復(fù)雜。其實，最讓人擔(dān)心的問題是房子不能轉(zhuǎn)讓，雙方的權(quán)利都會受到影響或合同無效。二手房的權(quán)屬證明是否可以由小區(qū)律師直接核實。無論是房屋產(chǎn)權(quán)有問題，還是涉及抵押登記查封，房屋土地管理部門都可以知道，如果得出沒有問題的結(jié)論，應(yīng)該可以交易過戶。

當(dāng)然，這些房屋的土地管理部門不知道是否還有其他糾紛沒有保存，是否出租。你應(yīng)該注意他們。你知道嗎