案例分析原告和被告簽訂了房屋租賃合同，約定如果承租人和被告不能完全履行合同，將賠償三個月的租金，支付5%的違約金，扣除履約金，并支付一個月的免租期。演出一年后，被告向原告送達(dá)終止通知書，原告簽收。

1。定金、違約金、損害賠償金不得重復(fù)計算。

本案中，雙方在合同中約定扣除違約金（年租金的5%）、違約金（三個月租金）和履約金（29800.00元），原告未退還履約金；另外，在簽訂合同時，被告仍向原告支付定金10萬元，原告未退還定金。根據(jù)盈虧平衡原則，即使被告的行為被認(rèn)定為違約，原告也應(yīng)選擇上述四種方式之一作為追究被告違約責(zé)任的方式。當(dāng)違約金或定金的“收入”不足以彌補實際損失時，違約方即本案被告人有補足差額的義務(wù)。因此，原告不能通過反復(fù)累加起訴義務(wù)，無故增加被告的責(zé)任。第二，損害賠償金作為承擔(dān)違約責(zé)任的一種方式，具有最終的后置性。根據(jù)《合同法》第一百一十二條（繼續(xù)履行、補救措施與損失賠償?shù)年P(guān)系）和第一百一十四條（違約金與損失賠償?shù)年P(guān)系）的規(guī)定，違約方承擔(dān)持續(xù)履行義務(wù)、補救措施、支付違約金和賠償損失的保證金責(zé)任不足以彌補守約方實際損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。本案原告未按違約金、履約金的扣除額和實際支付的定金追究被告的違約責(zé)任，而原告直接要求被告賠償損失的主張不符合《合同法》關(guān)于違約責(zé)任的基本規(guī)定。此外，被告對損失數(shù)額負(fù)有舉證責(zé)任。三是原告與被告于XX年12月26日達(dá)成解除合同協(xié)議，雙方均未違約。到目前為止，原告還沒有對終止合同的意圖提出任何異議。在這個過程中，合同雙方的意思表示是真實的，屬于平等自愿的協(xié)商行為，與訂立合同是一致的；不存在一方違約的情況，因此原告要求被告承擔(dān)違約責(zé)任既沒有事實依據(jù)，也沒有法律依據(jù)違約。第四，原告沒有采取補救措施防止合同終止后損失擴大。原告確認(rèn)，原告與被告的租賃合同于XX年1月1日終止后，原告未采取發(fā)布租房廣告等補救措施，也未以其他方式將房屋重新出租。因此，在計算原告實際損失時，應(yīng)適當(dāng)扣除損失擴大部分。一般情況下，房屋租賃手續(xù)可以在一個月內(nèi)辦妥，因此原告的損失不會大于一個月的租金，除非原告允許損失無限擴大。（5） 原告在計算實際損失的基礎(chǔ)上的規(guī)定不明確，因此可以補充協(xié)議或協(xié)商合同規(guī)定的損害賠償金的“三個月租金”，這是對可能損害的估計，而不是實際損失金額。因此，直接確定賠償數(shù)額而不考慮實際損失數(shù)額是不恰當(dāng)?shù)?。同時，合同終止后，損害才剛剛開始發(fā)生。因此，三個月的租金應(yīng)以合同終止后可獲得的租金為準(zhǔn)，而不是以前或合同約定的租金。顯然，“租金”本身具有不確定性的特點，不能作為貨幣單位。因此，“三個月租金”不是一個準(zhǔn)確的術(shù)語，固定價值不能直接作為損害賠償?shù)臄?shù)額。根據(jù)法律規(guī)定，雙方可以協(xié)商確定具體賠償金額。相關(guān)案例：

法院經(jīng)審理認(rèn)為，租賃合同到期后轉(zhuǎn)為無限期租賃合同為新合同，合同內(nèi)容由雙方實際履行情況確定。但是，由于違約金是一種明確而特殊的嚴(yán)格責(zé)任，原違約金條款不能適用于無限期租賃合同。據(jù)此，判決駁回了一家公司要求另一家公司支付15萬元罰款的訴訟請求。法律分析首先，一家公司與另一家公司在租賃合同期滿后繼續(xù)租賃，這就決定了雙方仍處于租賃合同關(guān)系中，但形式發(fā)生了變化，由此產(chǎn)生的法律后果也發(fā)生了變化。租賃合同分為固定期限和無固定期限。不同形式的租賃合同有不同的法律調(diào)整方式?！吨腥A人民共和國合同法》第二百三十六條規(guī)定：“租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人未提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期不確定?！?，本案租賃合同到期后，一家公司繼續(xù)使用并按原標(biāo)準(zhǔn)支付租金，另一家公司未提出異議，說明租賃合同已變更為無限期，法律適用也應(yīng)以調(diào)整無限期條款為基礎(chǔ)。第二，原租賃合同的繼續(xù)有效并不意味著原違約條款仍然可以適用。違約金是指債務(wù)人不履行或者不當(dāng)履行合同義務(wù)時，向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的款項。如果當(dāng)事人在合同中沒有約定違約金條款，就沒有違約責(zé)任。一方面，違約金的承擔(dān)是以“合同當(dāng)事人的約定”為基礎(chǔ)的，如果當(dāng)事人之間沒有約定，約定不明確或者超出約定的范圍，則不能適用；另一方面，雖然一家公司和另一家公司的目的是租賃，但雙方繼續(xù)履行按原合同履行，也有租賃的目的，但這只體現(xiàn)在租金上，對租賃房屋的使用，已經(jīng)通過默示履行達(dá)成了協(xié)議，即在這一點上應(yīng)當(dāng)繼續(xù)有效，但對違約金的特別嚴(yán)格責(zé)任沒有明確的界定，故不宜使用；另一方面，原租賃合同規(guī)定提前終止合同的前提條件是必須支付的違約金限定在合同固定期限的兩年內(nèi)，而且沒有提到超過兩年。原合同轉(zhuǎn)換為不確定租賃合同后，固定期限不固定，兩年屆滿，原有違約條款失去了前提和基礎(chǔ)。第三，另一家公司有權(quán)隨時終止合同?！吨腥A人民共和國合同法》第六十一條規(guī)定：“合同生效后，當(dāng)事人對質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達(dá)成補充協(xié)議的，該法第二百三十二條還規(guī)定：“當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為無限期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人?！?/P>

可以看出，另一家公司有權(quán)隨時終止合同，但應(yīng)在合理期限內(nèi)（通常為一個月）通知一家公司。對方公司只有在合理期限內(nèi)未通知對方公司的，才能要求對方公司賠償損失，但損失不屬于違約金。

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